¿Es mejor un local de esquina? ¿En el centro o en las afueras? ¿A pie de calle o en primeras plantas? ¿Qué acera de una misma calle es más comercial? ¿Cuáles son las principales barreras del mobiliario urbano? Toma nota de las claves para la elección –segura– de tu local.
El mobiliario urbano, El sentido de la marcha del tráfico… todos los detalles que no debes pasar por alto a la hora de elegir un local comercial
1- ¿JUNTOS O SEPARADOS?
Ten en cuenta que a la hora de elegir un local, la conveniencia o no de estar junto a tus rivales más directos depende mucho del sector en el que te muevas, porque eso va a condicionar la relación del cliente con el acto de la compra o la contratación. En el caso de una tienda de ropa de moda, lo habitual es que te convenga estar cerca de tus competidores, porque cuando el consumidor va a comprar ese tipo de artículos, suele ir a zonas donde sabe que encontrará varios establecimientos. Lo mismo ocurre con las tiendas de decoración, de muebles o de antigüedades: al consumidor le gusta ir a una zona determinada y visitar varios establecimientos diferentes. En todos estos casos, la compra tiene un fuerte componente de impulso.
2- COMPRUEBA LA ACCESIBILIDAD
Analiza qué vías de acceso tiene la zona, si existen parkings cercanos, si es fácil aparcar (a veces, el hecho de que sea línea azul o verde puede establecer una diferencia crucial para la supervivencia del negocio), si el proveedor tiene fácil el acceso al local (tanto para él mismo como para no obstaculizar la entrada de los clientes), si existen bocas de metro cercanas o paradas de autobús de las que conectan con zonas donde puedan estar nuestros clientes… Estudia este aspecto con cuidado porque a veces lo que creemos que es una zona accesible, luego puede resultar que no lo es tanto porque quizás son vías de un único sentido y eso obliga a dar muchos rodeos en coche o a sobrepasar la zona varias manzanas. Conviene conocer los planes urbanísticos que afecten a la zona para comprobar si está previsto hacer peatonales algunas calles, cortar el tráfico, modificar el sentido de la circulación, realizar ensanches, abrir alguna boca de metro, obras urbanas en breve plazo… Todas estas acciones pueden repercutir en la marcha de tu negocio. Imagina que decides alquiler un local en una zona y a los dos meses empieza una remodelación de la calle con una duración prevista de dos años. ¿Podrás sobrevivir?
3- EL SENTIDO DE LA MARCHA DEL TRAFICO
Cuando vamos en coche, la teoría cambia. Ya no miramos por sistema hacia la derecha, sino que los diferentes estudios demuestran que lo hacemos hacia donde debemos realizar las maniobras, con lo cual, tendemos más a mirar hacia la izquierda. Y en los cruces, en función del sentido de la marcha, tenderemos a fijarnos más en los locales que tenemos en frente o en diagonal, antes que en el queda a nuestra derecha. Esto es válido a la hora de establecer cuál de los cuatro locales en esquina de un cruce me interesa más para mi negocio. Por tanto tendrás que analizar por dónde va la circulación tanto de personas como de coches, cuál es el sentido de la marcha, si existen semáforos o pasos de peatones en la proximidad, hacia donde se dirige la puerta y los cristales…
Como decíamos antes, el sentido de la marcha del coche es fundamental. Si es doble sentido, has de fijarte en qué lado de la calle es más fácil detener y estacionar el vehículo. Si es de un único sentido, fíjate si hay semáforos o no en el cruce. Si los hay, te interesan los que están más próximos a ellos porque cuando se cierra, tanto el conductor como los acompañantes matan el tiempo observando los alrededores. Si no existe semáforo y es de sentido único, lo más seguro es que el local que te queda en el sentido de la marcha antes del cruce quede oculto a tu visión y a tu atención, que se fijará más en los que tienes en frente de tus ojos siguiendo la marcha. Si puedes girar en alguna dirección, también se revalorizará el local que está en la esquina hacia donde nos dirigimos.
4- PARA SELECCIONAR LA ZONA
Cuando vayamos a elegir un local empezaremos valorando los criterios para identificar la zona para luego, como en un zoom, detallar las condiciones e ir aproximando el cursor de nuestro ratón comercial hasta ubicar el local perfecto.
Quién es tu cliente y dónde está. Es fundamental localizar muy bien a tu cliente: dónde está, quién es y cuáles son sus hábitos de compra y elegir el local en función de esos tres parámetros. En efecto, en función del tipo de producto que quieras vender, tienes que dirigirte hacia una zona u otra. Si quieres abrir un local de ropa de superlujo, tu local debe estar en las llamadas millas de oro de las grandes ciudades. Si lo que vas a vender es ropa más barata, deberás ir a barrios más populares o a centros comerciales.
Cuando se trata de despachos profesionales o empresas de servicios, también debes tener en cuenta dónde están tus clientes, quién te los puede facilitar y cómo te pueden localizar. Así, por ejemplo, si eres una gestoría o una asesoría laboral, te conviene situarte cerca de delegaciones de Hacienda, de la Seguridad Social o cualquier otra sede de una Administración pública que tenga que ver con tu actividad. Pero si los servicios son más de realizar in company, es decir, de los que se imparten en las oficinas de los clientes, la ubicación estará en función de la imagen que quieras dar, pero no tiene por qué estar cerca de tus usuarios.
Hay que diferenciar entre clientes que son empresas y clientes particulares. Entre los primeros, el contacto se realizará a través de Internet, la publicidad o por promoción comercial, con lo cual muchas veces la ubicación será indiferente. En este caso la ubicación de la oficina será importante para retener al personal cualificado, que, ante dos ofertas similares, puede inclinarse por aquel trabajo que esté más céntrico o con mejores accesos a la oficina.
Cuando tu cliente es un particular, entonces debes dirigirte allí donde está. Así, si tu público es de nivel alto/medio alto, tus oficinas deberán estar en la zona de acción donde están ellos y adecuarse a la imagen que quieres dar.
5- TEN EN CUENTA LAS ISOCRONAS
Es un término muy marketiniano, pero refleja muy bien el análisis que debe realizarse. Al igual que vemos en los mapas del tiempo las isobaras sobre nuestro país, conviene hacer una especie de mapa de isocronas sobre el local”.
La isocrona viene a establecer la cantidad de gente o población que hay a una determinada distancia temporal. Es decir, ¿cuál es la isocrona a cinco minutos a pie? ¿A 10 minutos? ¿A menos de cinco minutos en coche? ¿A 10 minutos en metro? En bici, en autobús, a pie, en coche, en metro… “Estas isocronas nos sirven para establecer qué tipo de público tenemos más cerca y cómo de accesibles vamos a ser para aquel colectivo que representa nuestro público objetivo”. Lo puedes hacer sobre un mapa o in situ. Desde el local que te interesa, camina en todas las direcciones durante cinco o 10 minutos y comprueba en qué tipo de barrio estás. Repite el trabajo con tu coche y verifica que las isocronas corresponden con tu objetivo.
6- CUENTEO CUANTITATIVO Y CUALITATIVO
Ésta es una estrategia muy habitual para analizar el tráfico que pasa por delante de tu futuro local. Consiste en ponerse delante del sitio y contar las personas que pasan durante una franja horaria determinada. Para hacerlo bien, es necesario realizar el cuenteo en todas las franjas comerciales y analizando qué tipo de tráfico es el que pasa por ahí.
7- CRITERIOS PARA ELEGIR LA CALLE PERFECTA
Si divide, no vences. Es importante conocer la funcionalidad de una calle. Hay vías que son muy céntricas y aparentemente muy golosas pero que, sin embargo, no tienen un gran movimiento comercial porque están destinadas a hacer de intersección entre distintas zonas, dividen en dos un área o son bulevares muy anchos. Es lo que ocurre, por ejemplo, con la Castellana de Madrid. A priori puede parecer que es una buena ubicación, pero los que van por una acera no tienen posibilidad de ver lo que hay en la otra. En estos casos, el consejo es que te sitúes en la acera donde están las viviendas para facilitar las compras de fin de semana o de horario tardío (entre las 19:00 horas y las 20:00 o 21:00 horas)
Sol solecito, caliéntame un poquito. Si observas la circulación por una calle peatonal verás que la gente tiende a ir inevitablemente por la zona soleada (salvo que estemos en agosto a 40º a la sombra). Es cierto: las zonas soleadas son más comerciales que las sombrías.
Ahora bien, cuidado, porque no hay producto, del tipo que sea, que resista en un escaparate donde el sol incida directamente. Ahí sería necesario poner un cristal con filtros ultravioletas, algo que puede encarecer la ya de por sí costosa luna del escaparate.
¿Hacia dónde miramos? Cuando vamos caminando, tendemos a mirar hacia nuestra derecha. En principio podría pensarse que en una calle de doble sentido estará en condiciones similares las dos aceras, pero no te equivoques siempre hay una acera que tiene más tránsito que la otra.
8- CÓMO SELECCIONAR EL MEJOR LOCAL
Algunas de las preguntas que nos surgirán a la hora de elegir un local son: Locales en esquina: ¿interesan siempre? Depende del tipo de actividad. Es cierto que tienen mucha más visibilidad, pero un local tiene un mayor coste en lunas, letreros, iluminación y seguridad porque tiene más fachada. Interesa especialmente en el caso de comercios que necesitan una mayor superficie de exposición, pero quizás no sea rentable para negocios que no precisan de una proyección publicitaria grande.
Atento al mobiliario urbano. Comprueba la visibilidad de tu local desde todos los ángulos posibles y verifícala a distintas horas. Asegúrate de que no hay columnas o farolas que puedan ocultar tu cartel o escaparate y que los contenedores de basura tienen una ubicación que no afecta a tu fachada.
Semáforos y pasos de peatones. ¿Sabías que puedes solicitar una licencia para que instalen un paso de peatones cerca de tu local o incluso para que lo muevan de sitio? Un semáforo o un paso de cebra son siempre interesantes para los locales comerciales porque suponen el doble de tráfico de personas que si está 30 metros más arriba.
En planta baja. Para un comercio o una empresa de servicios a particulares, el local tiene que estar a pie de calle y lo mejor es evitar escaleras que son contempladas como una barrera arquitectónica para muchos potenciales clientes. Cuidado también con los sótanos, que suman metros al coste del local pero tienen poca utilidad práctica real. En el caso de despachos o servicios a empresas, interesan más pisos intermedios habilitados como oficinas, pero siempre resultan más adecuados los pisos más inferiores, si se trata de edificios donde se combinan viviendas y locales.
9- Amplitud. Ten en cuenta el principio de Stadium, es decir, “desde cualquier ángulo de la tienda debes ser capaz de ver el resto de la tienda”. Por eso las formas cuadradas son más atractivas que las rectangulares.
10- Diáfano. Cuanto más libre de barreras y obstáculos esté el interior más fácil será amueblarlo y sacarle todo el partido. Evita los ángulos.
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