¿Cómo afecta la Ley de propiedad horizontal a la hora de tramitar una Licencia de Actividad?
Como propietario o inquilino de un local, hay una serie de obligaciones que debes cumplir respecto a la Ley de propiedad horizontal.
Primeramente debes saber que la Ley de propiedad horizontal rige la división y organización de edificios ocupados por un conjunto de personas.
La Ley de Propiedad Horizontal diferencia entre elementos privativos (tu local) y elementos comunes, marcando los límites para las actuaciones que se pueden hacer en tu inmueble así como las responsabilidades de las mismas.
Si decides realizar obras en tu local (incluso si fueses el propietario del inmueble), debes saber que la ley te prohíbe cambiar elementos de la arquitectura del edificio, instalaciones o servicios cuando estos alteren la estructura o la fachada (ya sea fachada a calle o patio interior), afecten a zonas o instalaciones comunes ni realizar acciones que perjudiquen los derechos de otros propietarios.
Es decir: ni como propietario no estás autorizado a realizar (ni permitir a tus inquilinos) realizar actividades y obras que modifiquen el edificio.
Un dato muy importante:
La concesión de licencia municipal no obliga a la Comunidad a autorizar la obra o actividad.
Es muy habitual que los propietarios de locales argumenten que disponen de licencia del Ayuntamiento, ya sea la licencia de actividad o la licencia de obras, y que, por tanto ha de ser admitida por la comunidad de vecinos.
Sin embargo, esto no es así. El Ayuntamiento tiene su ámbito de competencias y se rige por el Derecho Administrativo, mientras que la Comunidad de Propietarios tiene su propio ámbito de competencias y se rige por el Derecho Civil y, dentro de este, por la Ley de Propiedad Horizontal .
Por ejemplo: ¿El hecho de que el Ayuntamiento autorice a un interesado a realizar cierta obra o cierta actividad en un local significa que el inquilino puede llevarla a cabo aunque el propietario del local la haya excluido expresamente en el contrato de alquiler? No, anadie se le ocurre pensar que la mera autorización del Ayuntamiento elimine el acuerdo del contrato de alquiler que propietario e inquilino hayan acordado previamente.
El ámbito de la Comunidad de Propietarios funciona igual: Un propietario no puede realizar en su local una obra que requiera de la autorización de la Comunidad si esta no la concede, por mucho que la obra sea conforme a normativa y el Ayuntamiento la haya autorizado.
En conclusión el hecho de que se obtenga la licencia de obras o de actividad, no resulta vinculante para la Comunidad de Propietarios si es que la obra a realizar necesita, según la Ley de Propiedad horizontal, de una autorización por parte de la Comunidad de propietarios.
Por eso, si leemos la letra «pequeña» de las licencias concedidas por el Ayuntamiento, siempre viene indicado algo como: ‘esta licencia se concede sin perjuicio de terceros y dejando a salvo el Derecho de Propiedad’.
Por tanto podemos concluir indicando que al contrario de lo que muchas veces se cree por determinados “vecinos de un inmueble”, la licencia para una obra no puede limitar los derechos privados de terceros.
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