Condiciones y requisitos para elegir un buen local para tu licencia de actividad

Hoy vamos a profundizar en un tema crucial para aquellos que están pensando en abrir un negocio: los requisitos físicos que deben cumplir los locales. Si estás buscando un local para iniciar tu actividad, este video te proporcionará la información técnica necesaria para tomar decisiones informadas.

Antes de empezar, un aviso importante: Esta información es una guía basada en la normativa general y específica de Madrid hasta principios de 2025. PERO, la normativa puede cambiar y cada local tiene sus particularidades. SIEMPRE debes consultar con un arquitecto o técnico especializado en licencias antes de tomar una decisión final.

Hay locales que, por mucho que inviertas, nunca llegarán a cumplir con los requisitos mínimos. Por eso es vital saber lo que exige la normativa desde el minuto uno.

Dicho esto, ¡empecemos por lo básico!

Para trabajar legalmente, tu local necesita una Licencia Municipal de Actividad del Ayuntamiento correspondiente. Lo que implica inspecciones y el cumplimiento estricto de normativas (como el Código Técnico de la Edificación o el Plan General de Ordenación Urbana del ayuntamiento correspondiente), ambas las dos se refieren, entre otras cosas, a los espacios físicos de los locales.

Nos centraremos hoy en estos requisitos del local.

Accesibilidad Universal – ¡No negociable!

Este es, quizás, uno de los primeros filtros y un punto crítico. Tu local debe ser accesible para TODOS, incluyendo personas con movilidad reducida. Esto se rige principalmente por el Código Técnico de la Edificación (CTE), Documento Básico SUA 9 (Seguridad de Utilización y Accesibilidad) y las ordenanzas municipales del Ayuntamiento.

Acceso desde la Calle: Idealmente, busca locales a cota cero, es decir, sin escalones en la entrada. Si hay un desnivel mínimo.

Desniveles Mayores: Si hay escalones, necesitarás instalar una rampa accesible o, si el desnivel es considerable, un elevador o plataforma salvaescaleras. ¡Ojo! Esto no siempre es técnicamente viable o permitido por la comunidad de propietarios o el ayuntamiento, especialmente si afecta a la vía pública o elementos comunes. Calcula el coste y la viabilidad técnica ANTES de decidir. La pendiente de la rampa, los descansillos, anchos y barandillas deben cumplir estrictamente el CTE.

Itinerario Interior Accesible: Una vez dentro, TODO el recorrido que un paciente pueda necesitar hacer (entrada -> recepción -> sala de espera -> consulta -> baño adaptado -> salida) debe ser accesible. Esto implica:

• Pasillos: Ancho mínimo libre (normalmente 1,20 m, pero consulta especificaciones).
• Puertas: Ancho libre de paso mínimo (usualmente 80 cm). ¡Cuidado con el espacio de barrido de la puerta!
• Espacios de Giro: Debe haber espacios donde una silla de ruedas pueda girar 360º (diámetro libre de 1,50 m) en zonas clave como la entrada, frente a ascensores, y dentro del baño adaptado.

No basta con decir: “es que yo no voy a atender a personas con movilidad reducida”. La accesibilidad es obligatoria.

Un local en un sótano sin ascensor o en un primer piso sin posibilidad REAL de instalar un salvaescaleras homologado… ¡descártalo directamente! La accesibilidad no es opcional.

Superficie Mínima:

La superficie mínima del local dependerá de la actividad que ofrezcas. Sin embargo, como referencia, se suele recomendar un mínimo de 60 u 80 m² para casi cualquier actividad, y esa es ya una superficie muy justa.

Piensa que probablemente necesites: Sala de espera, Zona de recepción, Al menos un despacho, Una o más salas de tratamientos o zonas de venta, Aseos, Almacén o cuarto de limpieza…

Si ya estás apurado con solo leer esto… probablemente ese local de 40 m² que viste no es tu mejor opción.

Altura Libre Mínima

¡Cuidado con los techos bajos! El CTE y las ordenanzas exigen una altura libre mínima, que generalmente es de 2,50 metros en las zonas de uso habitual (salas de espera, consultas, tratamientos). En zonas secundarias como aseos, almacenes o pasillos, se permite algo menos (2,20 m), pero verifica la normativa vigente en tu Ayuntamiento.

Muchos locales en bajos antiguos no lo cumplen, así que ¡ojo con esto!

Locales con alturas libres inferiores a 2,50 m en las zonas principales son un problema serio y, a menudo, insalvable. Ten en cuenta que falsos techos para instalaciones (aire acondicionado, ventilación, iluminación) reducirán la altura.

Aseos y Baño Adaptado

La normativa general de casi todos los Ayuntamiento te exigirá tener al menos un aseo adaptado. Si bien es cierto que a no todas las actividades se les exige aseo adaptado, si a la mayoría. Deberás consultar con tu arquitecto tu caso particular.

En caso de ser obligatorio el aseo adaptado, este debe cumplir dimensiones específicas (espacio de giro de 1,50 m libre), puerta abriendo hacia afuera o corredera (ancho libre 80 cm), barras de apoyo abatibles junto al inodoro, lavabo sin pedestal a altura adecuada, grifería específica (palanca, no manual si es posible) y mecanismos de llamada/emergencia.

Ten en cuenta a la hora de buscar un local que éste disponga de aseo adaptado o, como mínimo, que exista la posibilidad de agrandarlo y adecuarlo.

Resumen y Qué Evitar

Entonces, resumiendo, ¿qué locales deberías desechar casi de inmediato?

• Los que no tengan posibilidad REAL y legal de ser accesibles.
• Los que tengan alturas libres inferiores a 2,50 m en zonas clave.
• Los que no permitan una distribución funcional con las áreas requeridas.
• Los que tengan problemas estructurales graves o humedades persistentes.

Consejos prácticos antes de alquilar o comprar

1. Haz una visita y pide planos. No te fíes solo de las fotos.
2. Toma medidas reales, especialmente de ancho de pasillos, alturas y accesos.
3. Consulta con un arquitecto especializado en licencias. Te va a ahorrar tiempo y disgustos.

Elegir el local correcto es una inversión de futuro. No te precipites. Mi recomendación final es clara: una vez tengas uno o dos locales preseleccionados, contrata a un arquitecto o consultor técnico especializado en licencias para realizar un estudio de viabilidad REAL. Revisará la normativa actualizada al detalle y, te dirá qué obras son necesarias. Es la mejor manera de evitar sorpresas desagradables y asegurarte de que tu proyecto empieza con buen pie.

Espero que esta guía básica te haya sido útil. Si tienes dudas o quieres compartir tu experiencia buscando local, ¡déjalo en los comentarios!

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