Cambio de uso, cómo transformar un local en una vivienda
Con la entrada en vigor de los últimos cambios de normativa, actualizamos este artículo guía como referencia y base para los requisitos más relevantes a tener en cuenta para transformar en la actualidad un local a vivienda. Entiéndase como una guía básica, dado que hay más condicionantes que cumplir que los que podemos indicar en esté artículo.
Un local comercial no es legalmente una vivienda si no se tramitan las oportunas licencias de cambio de uso.
Si tiene un local y lo utiliza como vivienda se encontrará con estos inconvenientes:
– No se puede empadronar en esa dirección.
– La tasación de un local es más baja que la de una vivienda y menos dinero podrá prestar el banco a la hora de solicitar una hipoteca.
– Si no se tienen los servicios de agua, luz y gas dados de alta, luego es complicado hacerlo, ya que al tratarse de un local le pedirán la licencia de actividad.
– No se puede pedir una cédula de habitabilidad (actualmente llamada licencia de primera ocupación y funcionamiento). Esto supone que no se pueda alquilar ese inmueble como vivienda.
Pero lo que se puede hacer para utilizarlo legalmente es solicitar un cambio de uso de local a vivienda.
A efectos prácticos, se trata de la construcción de una vivienda nueva, por lo que hay que solicitar un cambio de uso y, al finalizar las obras, solicitar una licencia de Primera Ocupación. Para ello, se necesita un arquitecto que realice el proyecto.
Factores que imposibilitan el cambio de uso
Al tratarse de una «obra nueva», la nueva vivienda debe cumplir con el CTE (Código Técnico de la Edificación) y la normativa urbanística del propio ayuntamiento. Los impedimentos más habituales son:
-Imposibilidad de cumplir con cualquier apartado del CTE. De cara a tener una vivienda, hay que estudiar principalmente los apartados de Accesibilidad (SUA) y de Salubridad (HS)…. ventilación e iluminación mínima…
Lo más importante es saber que no todos los locales pueden llegar a convertirse en viviendas: por la falta de iluminación, por sus dimensiones mínimas, escalones, ventilación de las estancias… así que, si se tiene en mente comprar uno para convertirlo posteriormente en vivienda, hay que asegurarse de que el proyecto es viable contratando a un arquitecto para que realice el estudio de viabilidad.
En Octubre de 2013, la Sala Primera del Tribunal Supremo, confirmó el derecho que tiene todo propietario de un piso o local a utilizarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio esté expresamente prohibido o que el cambio aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal.
Para realizar un cambio de uso hay que comprobar que no se afecta a la estructura del edificio ni compromete los elementos comunes del mismo.
El proceso para la solicitud de cambio de uso consiste en la tramitación en el Ayuntamiento; una vez concedido el cambio y obtenida la licencia de primera ocupación hay que acudir al notario para redactar una escritura de cambio de uso y finalmente llevarla al registro de la propiedad.
¿Cuáles son los requisitos para un cambio de uso de un local a vivienda?
El local debe cumplir unos requisitos que permitan que la nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad establecidas por la Normativa Urbanística vigente en el Ayuntamiento en el que se encuentra el local.
Se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea igual o superior a 40 metros cuadrados, aunque puede distribuirse en una única pieza diáfana (excepto el baño) con funciones de salón-comedor-cocina-dormitorio.
Los requisitos para un cambio de uso de local a vivienda dependen en gran medida de las exigencias de cada municipio y comunidad autónoma, en el municipio de Madrid, por ejemplo se requieren principalmente las siguientes condiciones:
•Nivel de suelo: La vivienda de no tendrá ninguna pieza, habitable o no, con el suelo por debajo del nivel de la acera (el suelo de la vivienda ha de estar siempre igual o por encima de la acera, si se trata de una calle en pendiente se tomará el punto de la acera más elevado).
•No existirá ninguna pieza, habitable o no, en plantas sótano (ya no se permiten sótanos, excepto en vivienda unifamiliares).
•Ocupar una fachada en una longitud superior a tres (3) metros en la que exista una pieza habitable de 12 m2 y un círculo de 2.70 m de diámetro tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación.
•Dispondrá de cocina, que al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimenea para su evacuación directamente a cubierta, nunca a fachada o a un patio, e independientemente del hueco de luz y ventilación (o se realizará con filtros de carbono).
•La altura libre mínima de suelo a techo en cada vivienda será de doscientos cincuenta (250) centímetros, al menos en el salón-comedor y dormitorios, y de doscientos veinte (220) centímetros en cocina, pasillo y baños.
•Dispondrá una puerta de acceso de dimensiones mínimas de doscientos tres (203) centímetros de altura y ochocientos veinticinco (825) milímetros de anchura.
•Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas interiores serán de doscientos tres (203) centímetros de altura y de setecientos veinticinco (725) milímetros de ancho para todas las piezas (incluida la puerta del baño).
•Los huecos de iluminación (los cristales de las ventanas) deberán tener una superficie no inferior al doce (12) por ciento de la superficie útil de la pieza a la que sirven. Para que una venta se pueda computar a efectos de iluminación, ésta ha de estar en un paramento vertical (pared), no teniéndose en cuenta las ventanas tipo «velux» ni claraboyas salvo en las plantas ático. Además la ventana a de dar a la vía pública (calle) o a un patio interior de como mínimo 3×3 metros (pudiendo ser mayor el patio en función a la altura del edificio y del uso de la habitación).
Otros requisitos ya a la hora de diseñar la distribución de la nueva vivienda son:
– La superficie mínima de las distintas estancias:
— Dormitorio principal (doble): 12,00 m2 e inscripción círculo 2.70 m.
— Dormitorios secundarios: 7,00 m2 e inscripción círculo 2.00 m.
— Salón – Comedor: 14,00 m2 e inscripción círculo 3.0 m.
— Cocina: 7,00 m2 e inscripción círculo 1.60 m. (si es salón-comedor-cocina: 21,00 m2)
— Aseo: 3,0 m2
– El pasillo debe tener un ancho mínimo de 90 cm.
Si se desea dividir un local en dos o más viviendas, en función del tamaño original del local y del nº de viviendas resultantes, el Ayuntamiento podrá exigir aportar una o más plazas de aparcamiento vinculadas a las viviendas.
Contacte con nosotros para la realización del proyecto y tramitación de su licencia de apertura. Presupuestos sin compromiso.Teléfono / WhatsApp: 655-03-44-55
Web: www.madridlicencias.com
E-mail: info@madridlicencias.com
Mi local está en la primera planta de un centro comercial. Sería posible convertirlo en vivienda ó en su defecto, en LOF?
Gracias
Hola María Luisa.
Me temo que no, en tu caso, se debería de transformar primero el edificio entero a uso residencial…
Buenas tardes. En mi Ayuntamiento para poder cambiar el uso de un local, antigua peluquería a vivienda, me exigen acreditar una plaza de garaje. ¿Eso es legal?. Aunque este en sus ordenanzas. Además es un barrio céntrico donde no abundan edificios con garaje. El mismo edificio donde esta el local carece de garaje. Yo tengo 65 años, no tengo coche y ni siquiera carné de conducir. Además no saben decirme hasta donde tiene que estar la plaza de garaje, en mi calle, dos calles, otro barrio. Me han llegado a decir que una vez que acredite el garaje y haga el cambio de uso del local venda la plaza de garaje y ya está.
Cuánto te tengo que pagar, un local a pasar para una vivienda?
Hola Begoña,
Mejor mándanos un email a info@madridlicencias.com indicándonos que quieres cambiar un inmueble a vivienda, los metros cuadrados aproximados y la ubicación.
Y te mandaremos un presupuesto y la información si compromiso alguno.
Hola buenos días. Quiero legalizar una división de un piso en dos apartamentos. La reforma ya está realizada y tengo la aprobación de los vecinos. Tengo dudas pq uno de los dos es un piso interior.
Hola César, pues me temo que hasta donde nosotros sabemos, al dividir un piso en dos más pequeños, los dos pisos deberán cumplir con la normativa a día de hoy… si uno de ellos es un piso interior, deberá dar a un patio de manzana de aproximadamente 200 m2
como cambiar el uso de oficina a vivienda en el catastro
Hola José, para el cambio de uso en el catastro te paso los datos:
Declaración de alteración catastral. (cambio de uso de local a vivienda)
Agencia Tributaria – Delegación de Madrid:
C/ Guzman el Bueno nº139
Tel.: 91 545 07 97 – 545 07 98
C/ Alcala nº45
C/ Sacramento nº3
C/ Principe Carlos con vuelta a Luis Jimenez de Asua
(Sanchinarro)
Tfno: 902 37 36 35
Modelo 904N (confirmar en Catastro)
Hola,
quiero convertir un local en vivienda (estudio). El local tiene 25 m2 en la planta baja y 25m2 en el sótano.
He entendido que es necesario tener por lo menos 25 m2 útiles para poder convertir un local en estudio.
1) En los 25 m2 pueden incluir el baño o es aparte, quiero decir 25m2 mas el baño?
2) Sería posible poner el baño en el sótano o tendría que estar necesariamente en la planta baja?
Muchas gracias
Hola Claudio.
En respuesta a tus consultas sobre cambio de uso de local a vivienda:
1.- Pues han de ser 25 m2 incluyendo el baño.
2.- Si, es posible poner el cuarto de baño en el sótano.
Hola
Tengo una vivienda en primera planta que tiene la distribución de vivienda y se alquila como tal desde hace años pero magistralmente aparece como local . Tendría muchas dificultades para realizar el cambio de uso ?
Gracias
Un saludo
Hola Santiago, Siempre y cuando cumpliese los condicionantes que estipula la normativa (superficie mínima, superficie de iluminación y ventilación, etc…) no debería haber problemas en su conversión a vivienda.
Buenas tardes, estoy interesado en adquirir mi primera vivienda, y he pensado que podría ser interesante un local porque la reforma sería mucho más sencilla, otorga más independencia que un piso y me gustan las viviendas en planta baja. La duda es que he visto 2 que me han dicho que sí se podría: una de ellas, la calle tiene pendiente y el acceso tiene 3 escalones, aunque tiene hueco de puerta desde el portal, que sería a pie llano. La otra, tiene unos 7 metros de fachada a la calle, está bastante bien, pero me indican que no se podría cambiar el uso, no entiendo muy bien el motivo porque no me lo indican…
Por otra parte, he leído que la salida de humos de la cocina no podría salir por la calle ni por patio interior. ¿De qué forma salen los humos de un local ubicado en un edificio de viviendas si no se admite ninguna de estas posibilidades? Porque, por más que lo pienso, no se me ocurre…
Hola Emilio,
Pues del local que está en una calle en pendiente y tiene tres peldaños en el acceso, no debería haber ningún problema siempre y cuando el local se encuentre igual o por encima del nivel de la acera.
En cuanto a la otra vivienda, la de 7 metros, no sabría decirte sin más datos, fotos, etc…
En relación a la salida de humos de la cocina, debería salir directamente a la cubierta del edificio (a través de un patinillo interior por ejemplo) o en su defecto si se permiten unas campanas con filtros de carbono (sin salida de humos).
Hola, estoy interesada en adquirir una nave (atico) en edificio de uso comercial-industrial. Podría adquirir cedula de habitabilidad? Si no se pudiese, podría vivir si el uso fuese de estudio artístico? Y por último, me gustaría saber si es totalmente necesario los servicios de un arquitecto para hacer los tramites del cambio de uso.
Mil gracias de antemano!
Hola Lorena.
Me temo que no es viable la conversión a vivienda en un edificio comercial – industrial, en esos casos el Ayuntamiento siempre lo deniega, sin excepciones. Tampoco se podría vivir en el aunque fuese utilizado como estudio artístico.
Por último, si, en los casos de conversión a vivienda, será necesario que el proyecto esté firmado por un arquitecto (y además éste ha de estar colegiado).
Hola. Estaba interesado en reconvertir a vivienda un inmueble de un familiar en Madrid cuyo uso principal según documentación catastral es: «Almacén, Estac.»
El caso es que he visto que tiene 36 m2 y es un semisótano, por lo que entiendo que no sería posible. Necesitaría que me confirmaran tal extremo, ya que me consta que hace muchos años sí que se utilizó como vivienda. En caso que no hubiese ninguna posibilidad, ¿se podría destinar a algún uso diferente? Gracias
Hola Ignacio, me temo que actualmente no se puede convertir a vivienda ningún sótano o semisótano (ni ninguna planta baja cuyo nivel de suelo esté por debajo del de la vía pública).
En relación a los otros usos a los que se podría destinar: depende de la norma zonal en la que esté ubicado el inmueble, pero lo habitual es: comercio, oficinas y otros usos terciarios (academias, consultas médicas, peluquerías, etc…).
Hola estoy considerando comprar una oficina para transformar en vivienda.
lo primero que necesito saber es cuánto tarda el Ayto de Madrid en autorizarlo?
Gracias, Aurelio
Hola Aurelio. Pues oficialmente tiene de plazo 3 meses para resolver el expediente, pero la realidad es que actualmente viene a tardar entre 4 y 6 meses.
Buenos días,
Veo bastantes locales interesantes para transformar en vivienda, pero muchos de ellos tienen 1 planta sótano o incluso 2. Me gustaría saber qué usos podrían justificarse en dichas plantas de cara a hacer el cambio, y si el hecho de que tengan ventanas ayuda en algo.
Muchas gracias.
Hola Laura,
En plantas inferiores a la baja (semisótanos, sótanos -1, etc) solo se podrán ubicar: aseos, trasteros y distribuidores.
Me temo que el hecho de que tengan ventanas no influye en absoluto.
Muy interesante por su claridad. Muchas gracias
Veo que todas las dudas y respuestas planteadas hasta ahora lo son con referencia a Madrid. ¿Los requisitos y condiciones para el cambio de uso de local a vivienda son los mismos en Sevilla y provincia? Si no fuera el caso ¿podríais reseñarlos brevemente?
Muchas gracias de nuevo
Hola Lola, los requisitos y normativas dependen de cada Ayuntamiento, disculpa, pero me temo que no sabríamos indicarte sobre Sevilla.
Buenas tardes,
Mi consulta es ¿un local catastralmente catalogado como Almacen-Estacionamiento puede ser trasformado en vivienda? ¿o solo pueden los locales «comerciales» y oficinas?
gracias
Hola Juan. Se podría transformar siempre y cuando el aparcamiento no sea una dotación obligatoria del edifico (plazas de aparcamiento obligatorias).
Buenos días, voy a realizar un cambio de uso, transformando un local en 3 viviendas, y me exigen hacer 2 plazas de garaje, o, en su defecto, comprar 2 o alquilar 2 en un radio de 200 metros del local, pero me dicen que los contratos de alquiler deben der indefinidos, cosa que no veo lógica. Es cierto que deben ser indefinidos? me temo que nadie me las va a alquilar así.
Buenos días Javier. Efectivamente cuando se subdivide un local en varias viviendas te pueden exigir cumplir con la dotación mínima de plazas de aparcamiento en función de la superficie original del inmueble. Las plazas de aparcamiento deberán pasar a estar vinculadas a las viviendas de forma permanente, con lo cual, para evitar que pasados unos meses canceléis el contrato de alquiler de la plaza de aparcamiento, os obligan a que sean indefinidos…. Lo recomendable es que la plaza de aparcamiento sea en propiedad y no en alquiler.
Hola es posible transformar un local que tengo de 19 metros cuadrados en vivienda esta por la zona de Vallecas, Madrid, gracias
Hola Rafael. Me temo que no es posible, la superficie útil mínima son 25 m2.
Buenas tardes. Me ofrecen una venta de una oficina que está convertida en vivienda. Está alquilada como vivienda y tiene inquilinos dentro. Pero su uso sigue siendo oficina. El ayuntamiento ya ha dicho que no es posible el cambio de uso a vivienda. Tendria problemas si lo compro y sigo manteniendo el alquiler al inquilino?
Hola Pedro, pues si el Ayuntamiento lo detecta te obligará a restituirlo a su estado de oficina (desalojar a los inquilinos) y posiblemente una multa.
He transformado una ofina en Vivienda, cumplo con todos los requisitos para ello. El ayuntamiento me ha visitado y estoy empadronada en ella. Mi pregunta es, solicito el cambio de uso en urbanismo primero o es la comunidad de propietarios la que tiene que cambiar los estatutos primero?
Gracias
Hola María. Salvo que ya esté expresamente prohibido el cambio de uso en los estatutos de la comunidad, deberás tramitar el cambio de uso con el Ayuntamiento correspondiente primero.
Hola, tengo interés en comprar un local que se encuentra en un edificio que inicialmente estuvo destinado a oficinas, etc.
En la actualidad, otros locales ya han sido reformados a viviendas, inclusive se encuentran empadronados sus residentes.
De adquirirlo, se podría reconvertir a vivienda??? el local posee todas las condiciones sanitarias, ventilación, etc para ello.
Gracias,
Hola Jorge, Si el inmueble cumple todos los requisitos para transformarse en vivienda, y no está situado en un edificio exclusivo de oficinas o un edificio industrial, podrás realizar el Cambio de Uso de local a vivienda.
Buenas tardes,
Soy autónomo y trabajo y vivo en un loft en San Sebastián de los Reyes. Se encuentra en en el casco urbano, en una calle totalmente residencial, salvo nuestro edificio que es según catastro de «uso principal:oficinas». El loft tiene 99 metros en dos plantas, en un edificio moderno, de 2009, dispone de salida de humos y cocina ya hecha, baño, gran ventilación, etc y funciona, al igual que la mayoría de los del edificio como vivienda, en muchos casos de forma exclusiva. ¿sería posible hacer el cambio de uso a vivienda?
Muchas gracias.
Hola José María, me temo que no. Es tu caso sólo se podría (si lo admite el Ayto.) el cambio de uso completo de todo el edificio, no de un único loft… (tendríais que estar todos los dueños conformes y cambiarlo de manera conjunta).
Buenas tardes,
¿
Los 38 metros de superficie útil incluyen los patios interiores o terrazas de la vivienda?
Hola Laura, me temo que la superficie se refiere siempre a superficie útil interior cerrada (excluidas las terrazas o patrios abiertos).
Buenos días.
Tengo tres locales comerciales seguidos, el 1º de 65 m , el 2º de 65 m , y el 3º de 30 m, los dos primeros están unidos, por lo que he leído, cumplen todas las normas para poder cambiar a vivienda, podría dividirlos de manera que salieran 3 pisos de similares metros?
Para ver si es viable la transformación, que papeles tendría que llevar y donde tendría que ir para que me lo confirmaran?
Muchas gracias.
Hola José Antonio. Pues si se cumplen con los puntos necesarios para convertirlos a vivienda, en principio, no debería haber problema alguno en obtener tres viviendas de tamaños similares.
Puedes mandarnos la información que tengas por email a: info@madridlicencias.com y le echaremos un vistazo sin compromiso alguno.
Hola.
Voy a comprar un local con dos plantas. Se puede declarar habitable la planta sótano si mediante un “patio inglés” entra iluminación y ventilación natural?
Hola Eric, me temo que el patio inglés sólo está permitido en viviendas unifamiliares.
En nuestro edificio existe un local de 56m2, con acceso frontal a la calle de unos 3m y lo mismo por fachada posterior
El propietario quiere convertirlo en vivienda pero quiere que le permitamos hacer obra en portal para hacer acceso a vivienda. (actualmente, no existe)
Está obligada la comuniada de vecinos a darle dicho permiso.
Hola Iván. La normativa en el Ayuntamiento de Madrid para cambios de uso establece que PREFERENTEMENTE las viviendas tendrán acceso desde el portal, pero no es obligatorio, se puede acceder directamente desde la calle. En cualquier caso la comunidad de vecinos no está obligada a permitirle el acceso por el portal si nunca ha existido dicho acceso con anterioridad.
Hola.
¿Se sabe a cuanto asciende una multa (aprox.) para un arrendador que alquile su local comercial como vivienda a un inquilino en Madrid?
Las multas del Ayuntamiento son de 3.000 las consideradas leves.
(30.000 € las graves y de 300.000 las muy graves)
Y en este caso concreto, este tipo de multa se consideraría leve? supongo que habrá un primer aviso, un segundo…etc etc
Pues nunca han puesto una multa a ninguno de nuestros clientes así que no te lo podemos decir con seguridad, pero entendemos que ería leve. Pero ese tipo de multas son coercitivas, es decir, van en aumento si no se restaura la legalidad.
Buenos días, recientemente he visto en un programa de TV, que en Madrid se ha realizado la transformación de dos viejos locales comerciales en una vivienda* de 52 m2 distribuidos en dos plantas:
en la primera se ubica la zona de comedor, cocina, salón y baño y en la inferior el dormitorio con un amplio vestidor. Antiguos locales transformados en apartamentos vacacionales o de larga estancia.
*El aspecto acabado es el de una vivienda, pero se indica que se trata de apartamentos vacacionales. ¿Podría este dato dar lugar a la habilitación de un dormitorio en planta sótano en contraposición con lo que se exige y autoriza para vivienda habitual?
De no ser así, ¿cómo es viable legalizar esta transformación ?
muchas gracias por su atención.
Hola Miguel, para cambios de uso de local a vivienda: en ningún caso se autoriza en vivienda el situar cualquier pieza habitable (salón, cocina o dormitorios) en planta inferior a la baja o bajo rasante de la acera.
Habría que ver qué local es el que has visto y ver qué tipo de licencia tiene concedida (si es que tiene licencia en vigor).
Buenos dias, he comprado un inmueble a un banco y realizando consultas en el Ayto de Madrid, me he enterado que es vivienda, en el catrastro aparece como vivienda, se paga el IBI tambien, y en informacion del Ayto me comentan que es Vivienda y que se puede empadronar en la misma.
Me informan que solamente tendria que hacer una nueva escritura de cambio de uso y pasarla por el registro de la propiedad.
En el unico sitio que no consta como vivienda es en el registro de la propiedad y en Urbanismo de la Junta municipal en cuestiòn,
Si el notario me realiza en cambio de uso me pediran el certificado de habitabilidad o de 1ª ocupacion
( 1 ocupacion no es ya que se paga el ibi desde hace 4 años como vivienda) o no seria necesario al aportar certificado de catrastro y pago de IBI.)
El impuesto que se paga a la comunidad por cambio de local a vivienda cual seria?
muchas gracias
«En el unico sitio que no consta como vivienda es en el registro de la propiedad y en Urbanismo de la Junta municipal en cuestiòn»
Siendo así deberás tramitar igualmente la conversión de local a vivienda. El hecho de que se use como vivienda desde hace más de cuatro años no legaliza la situación.
Hola buenas. Desearia convertir Local 32m2 diafano en vivienda, cumple los requisitos (a pie de calle, mas de 3 m de fachada…) el problema es que en el Ayto Getafe no se especifica nada al respecto por lo que se agarran al PGOU como «obra nueva» y por tanto me exigen vincular plaza de garaje. No existen plazas de garaje soterradas en la zona y como minimo estan a 1.5 o 2 Km, obviamente el proyecto pierde beneficio economico si hay que comprar una plaza que estará en torno a 12-15000 €. Existe algun resquicio al cual aferrarse?, me parece un «p…» la situación y llevo con el local cerrado más de 5 años sin poder hacer nada.
Hola, Pues me temo que la normativa depende de cada Ayuntamiento. Efectivamente las transformación de local a vivienda se considera «obra nueva» y por lo tanto debe cumplir con la normativa a día de hoy. En cuanto a las plazas de garaje, solemos argumentar que transformar un solo local a una sola vivienda no supone una sobre presión en las plazas de aparcamiento de la zona y que por lo tanto es asimilable. Algunos Ayuntamientos ya lo recogen así en la normativa (como el de Madrid por ejemplo), pero no ocurre igual en todos los Ayuntamientos, los cuales tienen plena potestad para exigir (o no) dichas plazas.
Tengo un local de unos 30 m2 en planta calle, debajo hay unas plazas de garaje muy antiguas, tiene actualmente un lavabo y un inodoro; esta en Paseo de Extremadura (Madrid) a la altura de Campamento. ¿ podría cambiarse el uso a un estudio habitable? ¿ cuanto costaria la tramitación?
Hola Manuel, te mandaremos el presupuesto por correo electrónico.
buenos dias
quiero comprar un local que lo han convertido a vivienda, tiene la cedula de habitabilidad.
tengo todos los derechos de la comunidad??pago lo mismo de gastos.
vamos, seria como un propietario mas ??
un saludo
Si, efectivamente, estando al día de los pagos dela comunidad, tendrías los mismos derechos. Serías un propietario más.
Buenas tardes, mi consulta es porque tengo un local que cumple los requisitos pero en anchura cruzan dos vigas separadas por unos cuatro metros que bajan hasta una altura de 2,10 metros. el resto esta a 2,50 metros. imposibilita esto la conversion?
Hola José. Pues dicho caso especial no viene reflejado en la normativa por lo que queda al criterio interpretativo del inspector. En ocasiones anteriores si nos lo han permitido…
Buenos días. Querria saber si los requisitos del Ayuntamiento de Madrid para convertir un local en vivienda, son los mismos que para convertir una oficina en vivienda?
Respecto de los m2 utiles mínimos, imagino que serán los reales, con independencia de los figuren en catastro?
Y al referirse a utiles, se debe entender los «pisables» del local, o se pueden añadir los elementos comunes del edificio (superficie construida)?
Muchas gracias por su amable atención y saludos cordiales.
Pedro.
Hola Pedro. Si, los requisitos para convertir un inmueble en vivienda son los mismos ya sea en origen un local que una oficina.
Efectivamente, la superficie mínima se refiere a la real, no a la que pueda aparecer en catastro o en las escrituras.
Y se trata de superficie útil real («pisable»), no computándose los correspondientes a las zonas comunes del edificio.
Buenas tardes, tengo un bloque de uso terciario que voy a pasar a viviendas, el bloque da al exterior y a un patio interior común a otros bloques, mi pregunta es: ¿si es posible que unas viviendas den únicamente a la fachada exterior y las otras solamente al patio?
Hola Martín. En el Ayuntamiento de Madrid, para que una vivienda pueda dar en exclusiva a un patio interior ha de ser un «patio de manzana»: tener una superficie mínima (el patio) de 200 m2 (entre algún que otro requisito más pero ese el es más restrictivo).
Buenos días:
Tengo un local en Madrid que esta 40 cm por debajo del nivel de la calle. Imposibilita esta circunstancia para su transformación en vivienda.
Gracias.
Hola Salvador. Me temo que si, eso imposibilitaría la transformación de ese inmueble a vivienda (salvo que se pueda subir el suelo cumpliendo con las alturas libres mínimas de suelo a techo: 2.50 m).
Buenas tardes, me gustaría saber cuanto tiempo se suele tardar en tramitar un cambio de uso de oficina a vivienda en el ayuntamiento de Madrid, distrito de Salamanca, muchas gracias!
Hola Ramón, Pues lamentablemente la administración (Cualquier Junta municipal) es bastante lenta en ese aspecto (tienen muchos expedientes y poco personal), por lo que tardan de media en revisar y conceder las licencias pertinentes para transformación de locales a viviendas unos 6-8 meses.
Hola, hay un local de 25 m2 pero con fachada de 2.5 m. Es posible la conversion?
Hola, me temo que no sería posible. El requisito de la fachada mínima de 3 metros es indispensable.
Hola, he pedido un proyecto a un arquitecto para transformar un local de 100 m2 en dos pisos y me ha dicho que para segregar en dos necesito tener la aprobación del 60% de los vecinos por no existir estatutos en la comunidad ¿es cierto?
Mª José, pues hasta donde nosotros tenemos conocimiento, no sería necesario. En cualquier caso el Ayuntamiento no lo solicita.
Hola, yo tengo un local en Madrid, que anteriormente fue una vivienda, me dieron licencia como local, ya que anteriormente a vivienda, fue un estanco, es un edificio antiguo, al cabo de unos años compré el inmueble al propietario, (vendieron el edificio a los inquilinos), lo puse a mi nombre y lo registré como local, ya que entonces trabajaba en el.
¿Tengo que hacer todos los tramites, o al haber sido anteriormente vivienda no es necesario?.
Gracias
Hola José Luis. En cualquier inmueble prevalece siempre la última licencia concedida (ya sea de local comercial o de vivienda) y automáticamente cuando se tramita una nueva licencia se anulan las anteriores sin posibilidad de recuperación.
Por lo que me temo que deberás iniciar los trámites para convertirlo de nuevo a vivienda y además cumpliendo con la normativa actual en materia de uso residencial.
Buenas tardes,
Local comercial en Prosperidad, Madrid, sin salidas de humos a cubierta, resto de requisitos, cumple con la normativa. Ya he leído que la campana extractora se puede poner con filtros de carbono y solucionado, pero en lo referente a calefacción y agua caliente, ¿si quiero poner caldera de gas como lo hago o que otro sistema se suele montar?. Muchas gracias.
Hola Pedro. Pues lo más habitual es instalar radiadores eléctricos o aire acondicionado (frio y calor) para la calefacción y termo eléctrico para el agua caliente. Aunque también se puede instalar sin demasiados problemas una caldera de gas para ambas cosas.
Muchas gracias por la respuesta. ¿La caldera de gas a donde/por donde se le daría la salida de humos? Solo existen ventanas en la fachada del local, en planta calle y en la entreplanta son 4.5 metros lineales. No existe un patio trasero de vecindad. Muchas gracias.
Hola buenos días,
Tengo un inmueble escriturado como Local-Estudio, pago IbI de vivienda, en el catastro sale como vivienda , y en el Registro civil como Departamento.
Seria posible escriturarlo como vivienda y/o obtener la Cedula de habitabilidad? el inmueble nunca a tenido Cedula de Habitabilidad.
Hay unos inquilinos desde hace más de 6 años que declaran el alquiler y están empadronados.
Muchas gracias
Hola, pues para obtener la Cédula de habitabilidad del Ayuntamiento, te van a requerir presentar un proyecto de conversión de local a vivienda firmado por un técnico competente, luego el Ayuntamiento ha de hacer una visita de inspección al inmueble…
Buenos días,
Tengo la posibilidad de comprar un local comercial en Madrid con la opción de convertirlo en vivienda, pero su actual dueño me dice que no cree que pueda hacerse el cambio porque es una zona protegida.
¿A que organismo me tengo que dirigir para que me digan si es posible o no el cambio de uso? ¿Se puede hacer telematicamente?
Gracias
Un saludo
Hola Alejandro,
Pues en una situación normal, lo habitual sería acercarse ala Junta Municipal de Distrito correspondiente y realizar una consulta presencial con el informador urbanístico. Sin embargo, actualmente no conceden citas presenciales. Podrías intentar llamar por teléfono a la Junta por si te pudieran facilitar un email donde poder hacer la consulta (actualmente algunas Juntas están facilitando este tipo de consultas a través de este medio «no oficial»).
La vía oficial para hacer la consulta sería presentando una instancia general (telemática) y adjuntando un escrito con la consulta… pero pueden tardar bastante en contestar…
muchas gracias por la respuesta
Buenas tardes,
He comprobado que el inmueble del que he sido arrendataria figura en el catastro como «oficina», así como todos los pisos que hay en el edificio, que pertenece a un solo propietario.
¿Es legal alquilar como vivienda un inmueble que figura en el catastro como oficina?
Muchísimas gracias de antemano
Vanesa
Hola Vanesa. Técnicamente no sería correcto alquilar un inmueble para su uso como vivienda si figura en catastro como oficina. Aunque podría tratarse simplemente de que el Catastro no está actualizado. Lo importante es contar con la licencia del AYUNTAMIENTO y que el inmueble figure como VIVIENDA (para ello deberá tener la cédula de habitabilidad).
Buenas tardes,
Estamos interesados en la compra de una vivienda que anteriormente fue un local en Madrid, así aparece en el catastro, tiene una planta a pie de calle con unos 5 metros de altura en interior preparada para construir una segunda planta. En caso de querer «construir» esa nueva planta, ¿qué debemos de hacer?. ¿Seria una actuación que el ayuntamiento denegase?, ¿a cuanto ascendería económicamente los tramites administrativos si hay que legalizar unos nuevos 30 metros cuadrados?.
Para poder ampliar la superficie «pisable» de un inmueble creando un nuevo forjado (una nueva planta), se deben cumplir dos requisitos (si se cumplen el Ayuntamiento no puede negarse, pero es difícil que se cumplan).
1.- Al edificio le debe quedar edificabilidad sobrante. Es decir, que se permitan construir más metros en ese edificio.
2.- Si estamos hablando de una «entreplanta», esta nunca podrá superar el 50 % de la superficie de planta baja. Es decir: si la planta baja tiene 60 m2, se podría construir una entreplanta de como máximo 30 m2.
Luego hay que cumplir con una serie de requisitos técnicos para poder construir la planta: cálculo de estructuras, cimentaciones, etc…
Hola. Mi caso es el contrario. Estoy viendo en el Barrio Salamanca un piso 4º de 300m2. Es un edificio de uso residencial (pero no sé si tiene usos compatibles). La idea es segregar este piso en una vivienda al exterior de unos 150m2, y en el interior sacar 2 ó 3 despachos profesionales que no requieran cumplir las condiciones de vivienda. En los Estatutos que he pedido en el Registro de la Propiedad dicen que se pueden segregar los pisos y darles otro uso siempre que cumplan con la ley. ¿Es posible que haya uso de oficinas en una planta cuarta dentro de un edificio residencial? Viendo el catastro, parece que en el piso 7 hay ya un uso comercial (no sé desde cuándo…).
Hola Fernando. pues me temo que tu caso no sería viable. Por desgracia actualmente no está permitida la implantación de oficinas en planta 4 de un edificio residencial.
Hola, al igual que los demás me venden un local comercial que ya esta construido como vivienda, y por lo que he leído tiene lo que solicita el ayuntamiento, tiene dos habitaciones, tiene dos baños, salon, comedor, cocina y como es un interior da a un patio que le único acceso a ese patio es justo desde el local y la iluminacion es demás del 10% del tamaño del local, es un bajo pero tiene tres escalones para poder accesar a el, mi pregunta es ¿Qué es lo que tengo que hacer primero para comenzar a tramitar el cambio a vivienda?, el edificio todo es de vivienda y solo los bajos son como locales, esta ubicado en imperial, Madrid, agradezco su respuesta
Pues le recomendaría que, sin compromiso ni coste alguno, nos mande fotos del acceso para poder valorarlo adecuadamente.
Que existan 3 escalones en la entrada para poder acceder al local / vivienda no es ningún problema.
Hola, quiero hacer vivienda en un local comercial que en principio cumple todas las normas, pero tengo una duda con la altura sobre la acera. En la fachada principal el portal y la fachada del local están sobre rasante pero el fondo del local da a otra calle cuya acera está aproximadamente 80 cm por encima del suelo del local. La altura interior del local es de 2,70 m. El fondo es de 12 m. ¿Hay que tener en cuenta la acera que da al fondo del local o sólo la acera de la fachada principal?
Buenos días José. Pues me temo que hay que tener en cuanta ambas fachadas. Dadas las medidas que nos indicas y puesto que no se puede elevar el suelo de la vivienda en esa zona pues nos quedaríamos por debajo de la altura mínima exigible, la única opción a estudiar sería el colocar en esa fachada que está por debajo de la acera las piezas no habitables: aseos, trastero o vestidores…. siempre y cuando el resto de la vivienda cumpla con la normativa, en especial con la iluminación y ventilación mínima exigible (dado que le estamos quitando ventanas de la parte posterior a la vivienda…)
Hola!
Querría comentar mi caso en concreto, un local al cuál estoy tratando de conseguir cédula de habitabilidad a 1 vivienda y si me pudieran ayudar.
Tras haber presentado los papeles vía telemática, sabiendo que se puede tramitar de esa manera, actualmente me exigen, exigen presentarlo todo en papel (extraño cuando no venía como requisito teniendo ficha telemática), tener en propiedad una plaza de aparcamiento en el edificio y un estudio del conjunto del edificio por la salida del aire acondicionado (que cumple los requisitos de las ordenanzas municipales), y que lo presente el presidente de la junta o el dueño del edificio.
Mi cuestión es,
1.- La plaza de aparcamiento entiendo es necesaria cuando solo se va a realizar el cambio de uso a una sola vivienda?
2.- Si el actual local ya tiene instalado y aprobado de la licencia actual de local, es necesario dicho estudio del conjunto del edificio? He tenido problemas con la comunidad de vecinos y no creo que me quieran ayudar.
3.- Si a un vecino ya le han concedido la cédula de habitabilidad sin ninguno de los anteriores requisitos se puede presentar de alguna manera formalmente como antecedente al ayuntamiento? (No hacen más que ponerme problemas.
Muchas Gracias!
Buenos días Franz,
Pues cada Ayuntamiento tiene su propia normativa. Te podemos comentar lo que se exige en el Ayto. de Madrid (aunque como te digo, cada Ayuntamiento es diferente).
1.- La plaza de aparcamiento entiendo es necesaria cuando solo se va a realizar el cambio de uso a una sola vivienda?
En Madrid, cuando se transforma un solo local en una sola vivienda NO se exige plaza de aparcamiento vinculada (pero no es así en todos los Aytos.).
2.- Si el actual local ya tiene instalado y aprobado de la licencia actual de local, es necesario dicho estudio del conjunto del edificio? He tenido problemas con la comunidad de vecinos y no creo que me quieran ayudar.
Pues si el aire acondicionado estaba ya correctamente legalizado en alguna licencia anterior (habría que asegurarse), no deberían exigirlo en ningún caso… pero me temo que a veces es más sencillo realizar el estudio de conjunto de fachada que «discutir» con el Ayto. También se podría estudiar la opción de colocar el aire acondicionado en una zona no visible desde la calle (vía pública), o ponerlo en el interior de la vivienda y que expulse a través de una rejilla (no siendo así visible desde el exterior).
3.- Si a un vecino ya le han concedido la cédula de habitabilidad sin ninguno de los anteriores requisitos se puede presentar de alguna manera formalmente como antecedente al ayuntamiento?
Pues primero habría que obtener una copia del proyecto y licencia del vecino, para estudiar qué es lo que se ha realizado legalmente y qué cosas se han podido poner una vez pasada la inspección… Justificarlo como antecedente realmente no es que tenga mucha «fuerza», pero en ocasiones si sirve para convencer al técnico que está revisando tu expediente.
Buenos días,
Mi padre ha fallecido, llevaba 26 años viviendo en un piso en el que estaba empadronado que figura como vivienda en catastro, ha pagado Ibi como vivienda, y hecho la declaración reflejando que ese piso era su vivienda habitual. Ahora al ir al registro de la propiedad se indica que es local; y al ser un bajo que esta por debajo del nivel de la acera hoy por hoy no se cumplirían entiendo las premisas para cambio de uso. Mi duda es, ¿Cómo es posible que en catastro esté como vivienda y en registro no?, ¿Se puede conocer de alguna forma el momento en que empezó a figurar como vivienda en el catastro?, ¿Cómo es posible que esté empadronado si según se indica en el artículo no se podría?, ¿es posible que mi padre hiciera la solicitud de cambio de uso en su momento, y por lo que sea no llegara al registro?, ¿Cómo podría tratar de averiguar si pudo ocurrir esto?
Muchas gracias de antemano.
Buenos días Mar.
Pues me temo que es un caso más frecuente de lo que parece. Es relativamente fácil cambiar el registro en el catastro.
Sin embargo el catastro, el registro de la propiedad y las licencias del Ayuntamiento no están vinculadas, por lo que (al menos antiguamente) se podría cambiar uno sin alterar el otro… y eso es lo que se hacía. Se añade además que muchas veces los requisitos para el empadronamientos son muy laxos.. o a veces inexistentes, por lo que vemos muchas veces empadronamientos en locales…
No sabríamos decirte cómo averiguar desde qué momento se ha producido la alteración catastral, pero es difícil que tu padre realizase un cambio de Uso que no llegase al registro. Tendrías que contactar directamente con el Ayuntamiento.
Muchas gracias por la rápida respuesta, lo que no tengo claro es que tipo de información tendría que solicitar al ayuntamiento para poder verificar el uso que le tienen asignado actualmente.
Pues deberías solicitar los antecedentes de ese inmueble al Ayuntamiento. Consultar cual es la última licencia en vigor sobre el inmueble, ya sea de vivienda o de actividad.
Hola tengo un local en Madrid que reúne ls condiciones de dimensiones y requisitos para cambio de uso, pero tengo la duda ya que esta registrado como suelo industrial de clase urbana, puedo hacer cambio de uso a vivienda después de los tramites y reforma?
Hola Alejandro. Toda obra, en especial las de cambio e uso de local a vivienda, precisan de una licencia previa, por lo que no te recomendamos hacer las obras y después realizar los trámites después, podrían encontrarte con que te obliguen a restaurar las obras.
Buenos días.
Muchas gracias por este currazo que os pegáis. Ayuda mucho.
Tengo dos preguntas. ¿Qué dimensiones mínimas debe tener el patio de un edificio de 7 alturas (en sus 4 caras) para que una fachada del patio se considere «a exterior»?
El local en cuestión está en una entreplanta cuya ventana a vía pública está retranqueada de la fachada 4 metros. El espacio que se genera por el retranqueo es el acceso al portal y al garaje en planta baja y tiene su frente de fachada abierto en su mitad baja y acristalado en su mitad superior (altura de la entreplanta).
¿Podría considerarse ese frente de la entreplanta retranqueada como fachada a espacio público?
Muchas gracias de nuevo.
Hola Luis,
Pues en un expediente reciente, si no te he entendido mal, se nos ha dado una situación parecida u el Ayto nos lo ha computado como exterior… pero para estar algo más seguros que se trata de un caso similar, te recomendaría que por email nos indiques la dirección exacta del inmueble y si puedes: nos aportes alguna fotografía.
Tengo un local de 23 m2 con aseo que antes fue peluqueria, Quisiera saber si puedo solicitar el cambio de uso como apartamento-estudio. Tiene agua y electricidad. las puertas son de cristal blindado, a nivel de calle.
Hola, pues me temo que el tamaño mínimo en el Ayuntamiento de Madrid para poder convertir un local en vivienda (estudio) es de m5 metros cuadrados…. por lo que el local en cuestión no se podría convertir al no cumplir este requisito.
un local con altura, en 50% de su superficie superior a 4m, y la otra mitad a 220 de alto entiendo puede tener licencia, pero y si esa mitad de 4m la divido a 220 y 1,80 alto en el primer piso se puede ?¿ serian trastero.
gracias
Hola,
La altura mínima para cualquier espacio en el que estén personas de manera habitual (recepción, oficina, office, sala reuniones o espera, tienda, …) debe tener una altura mínima de 2.50 metros.
Solo se permite una altura mínima de 2.20 para pasillos, aseos, distribuidores y almacenes.
Todo lo que tenga una altura libre inferior a los 2.20 metros: no puede ser utilizado para ningún uso.
Hola, estoy estudiando la posibilidad de compra una oficina en entreplanta, el único requisito que no cumple es el de altura de techo, que es de 240cm. Voy a ver si puedo sacar cinco centímetros por abajo y cinco en el techo para llegar a 250cm, pero en ese caso tendría que poner un pequeñísimo escalón para bajr al acceder junto a la puerta de entrada. ¿Eso impediría la conversión? Si me decido ya os contactaré para presupuesto, pero no quiero que la inmobiliaria de dé cuenta de mis intenciones así que aa ver cómo consigo pegar en el techo sin que se dé cuenta, jejeje. Muchas gracias
Hola Asunción.Pes si consigues la altura mínima si que sería viable. La existencia de un peldaño en la entrada no es impedimento.
Muchas gracias,el techo es de hormigón, pero por abajo el suelo es de terrazo y desde la calle se ve que hay mucha distancia al local de abajo, tengo que ver si es posible sacar los cm. que faltan del suelo.
Hola. Quiero comprar un local con entrada de calle y después cambiaré de uso a una vivienda. ¿Tengo derecho poner la entrada en el vestíbulo del edificio después de cambio de uso?
Hola. Poner la entrada al inmueble desde el vestíbulo del edificio afectaría zonas comunes del mismo (afectaría a la propia pared del vestíbulo) por lo que deberías contar con el visto bueno de la comunidad. (Aunque el Ayuntamiento no te lo va a solicitar).
Buenos días, Estoy interesada en adquirir una vivienda que procede de la transformación de un local en dos viviendas. Existe un proyecto de arquitecto, cumple con las condiciones técnicas de edificación. En teoría ya esta toda la documentación, escrituras, cambio de uso a falta del tiempo de espera en el registro. Me han dicho en la inmobiliaria que hasta que no este este tramite no existe la referencia catastral y no me pueden entregar el certificado de eficiencia energética. Me gustaría comprobar si esto es correcto. Sería recomendable pedir a la propiedad los boletines de la instalación electrica y termica del aire acondicionado?
Además, en este caso me gustaría saber cual de los dos impuestos graba la transmisión si compro la vivienda el IVA o el IAJD.
La vivienda está en Madrid.
Muchas gracias de antemano por su asesoría.
Buenos días Silvia. El nº de referencia catastral es un dato indispensable para la certificación energética. Pero a no ser que se esté realizando una división o partición de un local en dos, y por tanto se genere un nuevo nº de referencia catastral, si se podría realizar el certificado energético con el anterior nº.
Siempre es recomendable pedir a la propiedad los boletines de la instalación eléctrica.
En cuanto a los impuestos, me temo que es ese caso no podemos asesorarte, se escapa de nuestros conocimientos técnicos.
Buenos días,
estoy pendiente de la compra de un piso que en catastro y en el ayuntamiento de madrid aparecen como vivienda pero en el registro, en la nota simpre como Local de negocio estudio. El tema es que no sé si es suficiente hace la escritura notarial con el certificado del ayuntamiento del catastro o necesitaría algo más.
Es necesario hacer una junta extraordinaria para que me diesen permiso los vecinos.
La casa es un edificio residencial que además siempre ha estado usado para vivienda e incluso está alquilado, pero en su día las 3 primeras plantas (esta en cuestión es la tercera) fueron registradas como Local de Negocio Estudio.
muchas gracias
Hola Rosa. Me temo que te deberás acercar al Ayuntamiento a consultar el estado de la licencia de construcción del edificio y la licencia de actividad de ese inmueble en concreto.
Buenos días, voy a convertir un local de 80 metros en 2 estudios. La duda que me surge es si debería segregarlos oficialmente. Y en caso de hacerlo, como proceder y cuando. Es decir, ¿debería primero escriturar el local como vivienda cuando tenga el cambio de uso y luego más tarde segregar? ¿se podría hacer todo en un mismo paso y así ahorrar costes? Lo digo porque si lo hago en 2 pasos son 2 escrituraciones, 2 pagos al registro propiedad etc
Hola Adrián. El Ayuntamiento (al menos el de Madrid) nos permite en el mismo expediente de cambio de uso de local a vivienda hacerlo en dos viviendas directamente (cambio de uso de local a 2 viviendas).
Buenos días. He comprado un local en Getafe. Con anterioridad al uso de local era vivienda. Lo quiero cambiar nuevamente el uso al de vivienda. En el ayuntamiento precisan que debe tener una plaza de aparcamiento. Mi razonamiento es el siguiente: si anteriormente ya era vivienda , al redactar en su día el PGOU al que se ajusto la construcción del edificio en el que se encuentra el actual local, ya se habría dotado a la zona, en función del número de viviendas, de un número de plazas de aparcamiento en la vía pública, por lo que al volver a ser vivienda se mantiene el ratio inicial de número de aparcamientos en relación al de viviendas.¿ Creen que así se podría justificar?
Buenas tardes Pedro. Pues por nuestra arte consideramos que si.. pero lamentablemente la última palabra la tiene el Ayuntamiento, así que habría que presentarle un escrito con la justificación… y esperar la valoración por parte del Ayto.
che multa es coando haser todo esta cambio exemplo// como covertir una habitacion de pelucheria en dormitorio. sin licencia. sin nada
Hola, las multas del Ayto. de Madrid por infracciones leves es de 3.000 €.
Buenas tardes. Tengo dos preguntas generales con respecto al cambio de un local a una vivienda. Que nivel de detalle tiene que tener el proyecto que haga el arquitecto? Anteproyecto, Básico o Ejecución? Por otro lado, que documentación requiere el Ayuntamiento para conceder el cambio de uso?
Muchas gracias.
Javier
Hola Javier. El nivel de detalle del proyecto ha de ser similar al proyecto de ejecución. Planos de situación, estado actual y reformado, cotas, superficies y usos. Planos de instalaciones (ventilación y climatización, fontanería, electricidad, saneamiento…). Presupuesto de obra, certificados y formularios varios.
Buenas tardes. ¿Puedo transformar un local a vivienda que tiene mas de 12 metros de fondo y está en zona con N.Z. 4?
Muchas gracias
Antonio
Como Norma general: No, salvo que en la zona que esté mas allá de los 12 metros de fondo, exista vivienda cerrada encima del local.
Buenas tardes,
Tengo una pregunta, tengo un local comercial en el interior de un edificio y quisiera saber si podría hacer el cambio de uso.
El patio tiene una superficie de 5,21 x 2,14 m cuadrados.
Dispone de tres ventanas con ventilación al patio, dos de ellas de 1,30x 1,40 y la otra de 0,90x 1,60.
Buenas tardes.
Pues me temo que no se podría. Las viviendas deberán tener consideración de vivienda exterior, para lo cual o bien tienen al menos 3 metros de fachada a vía pública o bien dan a un patio de manzana de al menos 200 m2.
Buenos dias.
Tengo una nave en un edificio industrial en suelo urbano. Es una ultima planta toda exterior. El edificio esta entre dos edificios de viviendas en la zona de Manuel Becerra. Por lo que esta rodeado de viviendas.En este edificio hay dos plantas que estan usando como vivienda, pero sin haber ralizado el cambio a vivienda. ¿Podría cambiar el uso de mi nave a vivienda?
Gracias
Hola Miguel. Me temo que no se podría (legalmente). En edificios de uso industrial no se puede cambiar el uso de los inmuebles por separado, primero habría que hacer un Plan Especial para cambiar el uso al completo del edificio (que todos los propietarios estén de acuerdo, y que el Ayto. lo apruebe), y lego cambiar cada uno de los inmuebles a vivienda.
Hola, buenos días; tengo un local de 96 m2 con fachada a la calle de 4,51 metros de longitud, y dos puertas de acceso. La puerta peatonal y la persiana grande enrollable de 2.20 metros, con lo que me daría una superficie útil habitable por el tema de ventilación e iluminación natural de unos 38-40 m2. Mi pregunta es: los 56 metros cuadrados restantes se podrían establecer como trastero, es decir, superficie no habitable, con lo cual tendría un trastero más grande que la propia vivienda.
Muchas gracias de antemano y reciban un cordial saludo
Hola Sebastián.
Pues me temo que esa solución no sería viable (entre otras consideraciones el tamaño máximo de los trasteros es de 6 m2).
Si que se podría declarar parte de la superficie restante como pasillos, baños y especialmente como vestidores (o simplemente como piezas no habitables en general). Ciertamente está muy en el «límite» al ser una zona tan grande y en última instancia dependerá del inspector del Ayuntamiento.
Pero puedo confirmarte que en ocasiones hemos tramitado con éxito casos similares (indicando varias zonas como pasillos y piezas no habitables).
Buenas,
Quiero hacer cambio de uso de mi local a vivienda, pero tengo un problema con el itinerario accesible y no quiero intervenir sobre elementos comunes del bloque. Si accedo desde el portal me encuentro con un primer escalón estructural de 16cm en la calle y un segundo escalón para llegar a mi puerta de 10cm ¿Tengo alguna forma de justificar este segundo escalón? En caso que no ¿Puedo alegar el acceso a mi futura vivienda desde la fachada del local aunque ya exista una puerta en el bloque?
Muchas gracias.
Buenos días. La normativa, en el Ayuntamiento de Madrid, solo indica que la entrada a la vivienda se realizará preferentemente desde las zonas comunes. No dice «obligatoriamente», sino «preferentemente». Ahora bien, los técnicos municipales interpretan que siempre que se pueda (cuando el local esté pegado al portar) el acceso se haga «obligatoriamente» a través del mismo. Podrías alegar que la normativa no lo obliga y que se trata de un criterio interpretativo del técnico.
Me temo que en caso de que no te admitan esa alegación, no queda otra alternativa que intervenir en las zonas comunes del edificio para eliminar los peldaños.
Buenos días! quería saber si en un cambio de uso de local a vivienda, es posible colocar una puerta corredera como puerta de acceso a la nueva vivienda. Muchas gracias.
Hola Claudia.
Pues nunca se nos ha dado el caso.. Hemos puesto en ocasiones rejas de seguridad que esas si eran correderas, pero nunca la puerta de entrada. Lo buscaremos en la normativa e intentaremos también hacer la consulta al Ayuntamiento.
Hola Jose,
En nuestra Comunidad de Propietarios tenemos un local que figura en el catastro como almacén, no tiene salida a la calle excepto pasando por el patio de luces, que usa como jardín de su propia casa. No tiene salida de humos por lo que inunda el patio con sus olores. Estamos hartos de los problemas que causan los inquilinos de este local y sospechamos que el propietario no ha realizado ningún trámite para legalizarlo. Nos gustaría que dejara de utilizarse como vivienda para siempre, pero no sabemos cómo hacerlo, podrías informarnos sobre cómo llevar a cabo esta gestión. Muchas gracias
Hola Isabel, te dejo la información en este enlace:
https://www.madridlicencias.com/blog/como-denunciar-o-quejarse-por-las-molestias-ocasionadas-por-la-actividad-de-un-local/
Buenas noches,
Acabo de señalizar un local convertido en vivienda en Madrid. Aparentemente tenía todo en regla (licencia de 1ª ocupación, certificado de eficiencia energética…) pero aún no lo tiene escriturado ni en registro ni catastro; cuánto tiempo tiene para hacerlo? el contrato de arras cumple en mayo. Gracias. Un saludo
hola,
Antes de nada gracias por todas las respuestas.
Tenemos un local comercial pegado a un edificio, no tiene viviendas encima, y no pagamos comunidad. El acceso es desde la calle. ¿Es posible realizar el cambio de uso de local a vivienda?
Pues en principio si. habría que ver la localización exacta y luego las condiciones interiores del local.
Muy buenas.
He visto un local que tiene algo más de 3 metros de fachada pero que llega a unos 20 metros de fondo (se ensancha al final) dando en el muro posterior a lo que, creo, se llama un patio de manzana (zona abierta a la que dan varias comunidades) que es muy amplio (más de 200m). Me han comentado que solamente se podrían hacer vivienda los 12 primeros metros desde la fachada que da a la calle pero, teniendo en cuenta el gran patio posterior ¿no sería posible legalizarlo todo como vivienda?
La inmobiliaria me ha comentado que lo que normalmente se hace en estos casos es poner un muro al término de los 12 metros y convertir solo la parte exterior (después se tira el muro y uno hace lo que quiera) pero en la Junta Municipal de la zona me dijeron que los inspectores no son tontos y que si en plano el local es más grande de lo que se convierte no consentirían que se quede una parte sin uso (supondrían que se llevaría a cabo la trampa que he explicado) ¿Qué solución viable habría al respecto, de ser negativa la respuesta a mi primera pregunta sobre el patio de manzana?
Muchas gracias por su respuesta.
Un saludo
Marisa
Hola Marisa,
Lo de los 12 metros de fondo, es la norma general, pero depende de la zona donde esté y de cómo sea el edificio que tengas «encima».. pero si, suele ser correcto.
Lo de tabicar el fondo «excedente», efectivamente es lo que se suele hacer… pero es que depende mucho de la normativa que rija en la zona donde esté ubicado el inmueble.
Hola, hemos visto un local en Madrid pensando en hacer cambio de uso a vivienda. Es el local debajo de un edificio residencial.
El local tiene una superficie de 40 m2 en planta baja y 75 m2 en el sótano, es en esquina con unas dimensiones de la planta baja de aproximadamente 13×3 teniendo toda la L ventanas a la calle (16 metros de fachada exterior).
El local no tiene acceso desde el portal, es acceso directo desde de la calle. La altura libre en ambas plantas supera los 2.5m.
El mayor problema que vemos (sin tener mucha idea) es que el sótano tiene una superficie mucho mayor que la planta baja y no sabemos si, aunque lo queramos destinar a hacer una sala gimnasio y cuarto lavandería/plancha, con esas dimensiones se podría conseguir el cambio de uso.
Hola. Por lo que indicas, el local si sería transformable en vivienda. El mayor inconveniente, efectivamente, es el tamaño del sótano, el cual obligatoriamente deberíamos condenar la parte que exceda del 25% de la planta baja.
Muchas gracias por la respuesta. Entonces en este caso parece que el cambio de uso no es viable o al menos no merecería la pena, habría que renunciar a la mitad del local ya que solo se podrían utilizar 10 metros del sótano.
Gracias.
Buenas tardes.
En mi comunidad han transformado un local en vivienda y ha modificado su zona de la fachada alicatando con azulejo negro, siendo la fachada de color salmon.
La verdad es que salta a la vista el cambio a simple vista.
Es legal la modificación de la fachada cambiando totalmente el color de una zona?
Gracias
Hola.
Pues en principio: No. La fachada ha de ser obligatoriamente coherente con el resto del edificio, respetando los materiales y colores del resto del edificio.
Buenas tardes,
Estoy pensando en hacer de un local vivienda, el cual está en un edificio que no tiene garaje, pero el ayuntamiento me pide una plaza de garaje.
En las NNSS pone exactamente esto:
Todo edificio de vivienda colectiva deberá contar con una plaza de garaje por vivienda al igual que cada 100 metros cuadrados edificados con uso distinto al residencial. Quedaran exentos de esta obligación aquellos solares que por su configuración no permitan la construcción de garaje en las condiciones establecidas en el resto de la normativa.
En mi caso no se puede construir un garaje por que el edificio ya esta hecho, ¿podría llegar a servir como excusa para evitar que me lo pidan?
En el caso (bastante probable) de que esta excusa no me valga, cual es la mejor manera de conseguir una plaza de garaje, ¿se podría llegar de alguna manera a algún acuerdo con el ayuntamiento (económico)?
Muchas gracias
Me temo que no sería «excusa». Te pedirán aportar la plaza de garaje que esté ubicada a menos de 200 m2 a la redonda de tu inmueble….. aunque si no encuentras ninguna plaza disponible: se puede presentar un escrito indicando que «no existen plazas de libre disposición a menos de 200 m2 de distancia».
Muchisimas gracias por vuestra respuesta!!
Esa distancia de 200 m2 en donde viene recogida? Es por alegarlo bien…
Gracias otra vez
Si no recuerdo mal, viene recogida en el PGOUM (Plan General de Ordenación Urbana de Madrid)
Hola…queria saber si un local tiene 24,5 m2 utiles…en los tiempos donde es tan escasa la vivienda en Madrid, seria impedimento para el cambio de uso. Y tambien quiero preguntar si la puerta de entrada , se considera como superficie de ventilación …a los efectos de cumplir con el requisito.
Buenos días. Pues me temo que el tamaño mínimo de superficie útil de vivienda en el Ayuntamiento de Madrid actualmente son de 25 m2 MÍNIMO… me temo que el Ayuntamiento no hace concesiones con eso, y dado lo ajustado de la superficie: seguro que lo comprueban en la visita de inspección.
En cuanto a la ventilación por la puerta de entrada, me temo que hay Juntas municipales que si lo admiten y otras que no (por desgracia es un criterio no unificado).
Estoy interesado en un estudio en Madrid salido de un local del que han sacado dos. Está situado en una calle en pendiente, y mi problema es que, en el que a mí me interesa, la entrada está 8 cm. por debajo de la acera. La agente inmobiliaria me dice que, puesto que la calle va cuesta abajo, y una parte del local si está por encima de la acera, todo está de acuerdo a la legalidad. Sin embargo, el estudio que a mí me interesa, tiene más parte un poco más abajo de la acera, y ellos me dicen que cuenta todo el local, incluido el estudio de al lado. No sé, tengo muchas dudas.
Hola José Antonio, en principio, si son dos viviendas independientes, deberá cumplir la normativa cada uno de ellos de manera independiente y no vinculada al otro.
En cualquier caso, el suelo de las piezas habitables (dormitorios, salón comedor y cocina) de toda vivienda ha que dar siempre por encima del nivel de la acera. Podría estar una parte de la vivienda por debajo de la acera solo si son piezas no habitables: baños, pasillos, vestidores y por ejemplo, recibidores. Pero cuidado que ese «recibidor» no forme parte del salón comedor.
Además, deberían facilitarte copia de la licencia de primera ocupación y funcionamiento, que acredite que ha pasado la inspección favorable por parte del Ayuntamiento.
Muchas gracias, me habéis ayudado mucho. Tendré muy especialmente en cuenta el último punto, porque me dicen que se solicitó la inspección «hace meses» pero que todavía no han pasado a hacerla. No sé, no creo que el Ayuntamiento tarde tanto. También le dan una importancia decisiva a que el arquitecto no habría hecho el diseño de no ser legal. Enfín, para ser una inmobiliaria «de tronío» no me fío nada. Pero lo dicho, muchas gracias.
Hola, tengo un local industrial en el centro de madrid. Se encuentra bajo un bloque de pisos. La fachada es de más de 3 metro pero se fondo tiene unos 17 metros hasta llegar a un patio. Es posible el cambio de uso a vivienda? Gracias
Hola, pues en principio, siempre que encima de tu local existen viviendas del edificio (hasta los 17 metros de fondo): si sería viable.
Pero para confirmértelo necesitaríamos que nos mandes un email con la dirección exacta del inmueble y si es posible: algún plano o croquis.
Hola buenas tardes. ¿Donde me puedo informar en Madrid si el local que me interesa está en una parcela/calle/barrio que admite o no más viviendas? Si es en urbanismo del ayuntamiento, ¿hay que pagar alguna tasa por la consulta o se puede hacer por teléfono o email? Muchas gracias. Saludos
Buenos días. Puede dirigirse a la Junta municipal correspondiente u consultarlo directamente con el informador urbanístico de dicha Junta.
Hola, compre un local en piso bajo hace unos años e hice el cambio de uso de local a vivienda en el ayuntamiento de madrid. Me concedieron el cambio de uso , me han dado el empadronamiento , en el ibi el uso aparece como vivienda y en el catastro tambien, mi pregunta es si es imprescindible o supone algun problema legal no escriturarlo como vivienda y que aparezca en el registro de la propiedad como tal , ya que a dia de hoy en el registro sigue apareciendo como local
Buenos días. De cara a las licencias con el Ayuntamiento, no, no supone problema alguno. El único inconveniente seria a la hora de venderlo.
buenos dias, estoy pensando en adquirir un pequeño edificio, que en el catastrato aparece como uso de enseñanza, en su dia, era una academia. Mi pregunta, podria despues hacer el cambio a vivienda ?. Gracias.
Hola, Habría que conocer la dirección exacta para poder verlo en la normativa sectorial.
Hola.
Hemos comprado un local con planta baja de 60 m y planta sótano de 70m. Conocemos la normativa de que sólo pueden ponerse zonas no habitables en el sótano y en una superficie del 25% de la superficie de la planta baja pero no conocemos normativa donde se diga que haya que condenar el sótano.
En nuestro caso, anteriormente era uso comercial y está escriturado. Además, por el sótano pasan tuberías de agua y calefacción del edificio (entendemos que hay servidumbre) y además también hay una arqueta registrable.
Cuando lo compramos estaba cerrado e inaccesible para la comunidad (los dueños no aparacían) y en unas condiciones ruinosas de infestación de cucarachas y ratas además de problemas graves de pocería.
Si por un lado hay normativa que exige el cuidado de las zonas donde eres propietario, cómo es posible que tengas que condenar un espacio tal como un sótano?
En el proyecto hemos puesto usos como vestidor y cuarto de plancha pero por tu respuesta anterior nos dejas preocupados.
Por favor, puedes remitirme la normativa que explicita que haya que condenar el sótano?
Por otro lado… si es uso comercial… sí se puede usar un sótano?
No es contradictorio.
Hola, pues dependerá de en qué fecha presentaseis el proyecto al ayuntamiento, dado que la normativa varió en verano de este año (2022).
Antes del verano si se permitían piezas no habitables en el sótano, pero con el cambio del PGOUM ahora no se permite ninguna pieza en sótano (ni habitable ni no habitable)… por lo que dependerá si presentasteis la documentación al Ayuntamiento antes del cambio de normativa (en tal caso no se os aplicaría la nueva).
Buenos días,
La inmobiliaria me está vendiendo un local cuyo cambio de uso se está tramitando. El local tiene mucha altura. Me está «vendiendo» una entreplanta que indica que no puede constar porque se ha agotado la edificabilidad del edificio. Van a construir la entreplanta una vez pasada la inspección del Ayuntamiento y obtenida la autorización del cambio de uso y antes de escriturar la vivienda. En el registro y catastro tampoco aparecerán estos m2.
Es legal esto?. Mi pregunta es que si compro, puedo tener una inspección a posterirori del Ayuntamiento que me «obligue» a eliminar estos m2 de entreplanta?.
Gracias por adelantado,
Hola Elisabet. Pues efectivamente eso no es legal. Es difícil que el ayuntamiento detecte esa entreplanta pero no del todo imposible, y si, si la llega a detectar te puede obligar a demolerla.
Hola, ¿cuando se transforma un local en vivienda, se tiene la obligación de presentar el proyecto a la comunidad de vecinos?, gracias.
Hola Francisco. Desde el punto de vista de la licencia del Ayuntamiento (que es lo que nosotros tramitamos) no, no es necesario ni el Ayuntamiento te lo pido.
Pero desde el punto de vista de la Ley de Propiedad Horizontal, si no recuerdo mal, tienes que contar con la aprobación de los vecinos para transformarlo en vivienda (aunque por lo visto hay sentencias judiciales que dicen los contrario… esa parte deberías consultarla con un abogado).
Buenas.
Querría preguntaros una cosa. Ví un local de 55 m2 en venta (antigua oficina) que ocupa una esquina de un edificio residencial y tiene fachada de 13 m. lineales. En anuncio pone que se puede cambiar el uso del local, pero con esa longitud me preocupa que no es viable. Tengo miedo que si lo compro, después no podre cambiar su uso y vivir en él. Muchas gracias.
Hola Tania. La normativa indica que la nueva vivienda debe tener al menos 3 metros de fachada (entre otras cosas), así que si tiene 13 parece que cumplirá sobradamente con ese y otros requisitos. Pero antes de comprar o señalizar cualquier inmueble SIEMPRE debes consultarlo con tu arquitecto, o bie mandarnos la dirección completa, fotos, croquis…
Buenas Tardes
Vivo en un local desde hace mas de 12 años en la que hice una reforma general con proyecto para adaptarlo a la normativa, hice un cambio de la escritura, entregando un certificado técnico de antigüedad. El problema es que al ir al ayuntamiento, me comentan que en el plan urbanístico donde se encuentra el local, esta cerrado y no caben mas viviendas por estar esa zona en el plan cerrada. El local se encuentra en la primera planta del edificio y tengo una vivienda enfrente, y debajo de estas a pie de calle un local comercial.
Mi pregunta es que solución tengo para poder hacerla legal si el plan de urbanismo no me lo permite. muchas gracias.
Hola Samuel. Pues me temo que si el la normativa o el Plan general ya especifica que no se permiten más viviendas en esa zona: no se podrá legalizar la vivienda en ningún caso (ni aunque cumpla los requisitos).
Lo único que podrías intentar es, en caso de que puedas demostrar con documentos públicos que la obra/vivienda lleva más de 4 años hecha, solicitar la prescripción urbanística (no que da legalizado como vivienda pero no te podrán obligar a demolerla).
Hola, me gustaría saber si un local comercial a pie de calle de 75m cuadrados, para convertirlo en garaje particular para todos los miembros de la familia (3 coches), seria necesario hacer cambio de uso o proyecto de reforma. Se encuentra en calle peatonal de acceso restringido a residentes, por lo que no hay posibilidad de que obstaculicen la puerta
Hola. Si, deberás tramitar una licencia de actividad de garaje (presentando un proyecto) y cumplir con los requisitos de ventilación mínima exigible a los garajes (bastante elevada), aunque sea para uso familiar.
También deberás solicitar en un expediente aparte la solicitud de vado (aunque sea una calle peatonal).
¡Muchas gracias por compartir información tan valiosa sobre el cambio de uso de local a vivienda! El post brinda una visión clara y detallada de los requisitos y pasos a seguir. Es fundamental destacar la importancia de las cédulas de habitabilidad para garantizar la legalidad y calidad de las viviendas transformadas.
Hola, ¿cuándo cambió la normativa en Madrid para el cambio de uso de local a vivienda? antes el mínimo eran 25m2 útiles y ahora lo han subido verdad? ¿Dónde está la nueva normativa publicada? Gracias por su ayuda
Hola, esa normativa aun no está en vigor, lleva desde enero de este año para ver si se aprueba definitivamente y las últimas noticias, si es que no hay más retrasos, es que se apruebe en diciembre de 2023….
Hola. Quisiera saber si se puede cambiar una planta entera de oficina a viviendas. El edificio es entero de oficinas en Madrid y la planta es una intermedia. Quedaría una planta de viviendas en medio de plantas de oficinas. En el plan general, el uso predominante es el residencial, pero tiene uso compatible terciario, por lo que al final se construyó un edificio de oficinas (ordenanza NZ3, grado 1ºb).
Por otro lado, hacer varias viviendas, por la distribución, no todas tienen acceso directo a las zonas comunes del edificio, por lo que habría que hacer un hall de distribución dentro de la propia planta que diera acceso a las diferentes viviendas. ¿quien sería el dueño de ese espacio? ¿se tiene que dar la titularidad de ese hall a la comunidad de propietarios? ¿se pueden vender las viviendas por separado con alguna condición sobre el mantenimiento de ese espacio común sólo para las viviendas?
Gracias
Hola Raúl, por lo que nos comentas no sería viable, dado que no es posible la conversión de una única planta de un edificio de oficinas en viviendas. Ha de hacerse primero un cambio de tipología de edificio, mediante un Plan Especial.
Hola: ¿si tengo tres locales en Madrid, y quiero transformarlos en dos pisos, necesito tener plaza de garaje?
Muchas gracias
Si son tres locales independientes, cada uno con su licencia de actividad con el Ayuntamiento, y se pretende unirlos para transformarlos en 2 viviendas: no, no sería necesario aportar plazas de garaje.
Hola! Gracias por todas las respuestas previas, muy interesantes. Quería saber si se puede convertir en vivienda un local, que se encuentra en el patio de manzana de un edificio de viviendas en Madrid. El local tiene una fachada muy amplia, con ventanas, que da al patio, tiene gran altura, unos 100 metros cuadrados y está sobre el nivel de la calle. También tienen ventanas tipo velux en el tejado, a un agua.
¿Sería posible convertirlo en vivienda? El problema es que me da miedo iniciar el trámite porque hace ya muchos años que vivo aquí con mi familia.
Mil gracias!
Hola Borja, me temo que no sería viable ya que según la normativa: el patio de manzana debería ser como mínimo 200 m2 (pero más en función de la altura del edificio).
Tengo un local en Madrid de 60 m² en planta -1 respecto a la entrada por el portal, pero que que se encuentra en la parte trasera del edificio y a ras de suelo con la cota trasera respecto de la calle de paso posterior y haciendo esquina a dos fachadas exteriores con dos accesos (uno en cada lateral con cierre metálico de 3×2 m) directamente a la calle y con los otros 2 laterales interiores del local colindando con otros locales adyacentes.
El hecho de que aparezca en registro como semisótano ¿lo inhabilita para su cambio a vivienda?
Desconozco si existe algún protocolo o algoritmo técnico para determinar el grado de “enterramiento” porque aparentemente visto desde la calle posterior todo el local seria totalmente exterior a y a ras de suelo, es decir, está al mismo nivel que la parte de acera que toca con el local.
Hola, Pues con la normativa actual, el hecho de que sea un semisótano no invalida su conversión a vivienda si reúne el resto de requisitos… pero debe reunir el resto de requisitos, incluido que ninguna pared del inmueble esté en contacto con el terreno … y además si que existe un grado de “enterramiento” algo complejo.. que consiste en trazar una línea (imaginaria) desde la cota más alta del terreno hasta la calle a la que de el inmueble y confirmar que ninguna parte del suelo del inmueble esté por debajo de esa línea.
Hola, Tengo la oportunidad de comprar una oficina en una promoción de obra nueva. Cuenta con 55 m² construidos (útil 46.5m²) y 25 m² de patio.
Tiene plaza de garaje y trastero.
Podría optar por pedir cambio de uso a vivienda siendo obra nueva???
Hola, si se trata de un edificio de viviendas (residencial), si se podría transformar a vivienda (aunque habría que conformarlo con la normativa zonal en función a la dirección exacta del inmueble).