Discrepancias entre Registro de la Propiedad, Catastro y Licencias Municipales: Causas, Prevalencia y Soluciones?

Uno de los temas más comunes que enfrentan los propietarios de inmuebles y los arquitectos al gestionar licencias de actividad es la discrepancia entre los datos del Registro de la Propiedad, el Catastro y las licencias urbanísticas otorgadas por el Ayuntamiento. Estos tres organismos manejan información clave sobre una propiedad, pero con distintos objetivos y métodos de actualización, lo que a menudo genera confusión y posibles retrasos en los trámites. En este artículo, analizaremos por qué suelen no coincidir estos registros, cuál de ellos prevalece en determinadas situaciones, y cómo proceder para corregir o modificar la información.

Es común encontrar discrepancias entre el Registro de la Propiedad, el Catastro y la Licencia del Ayuntamiento respecto a un mismo inmueble. Estas divergencias pueden generar confusión y problemas legales a la hora de realizar cualquier tipo de transacción inmobiliaria o incluso a la hora de realizar reformas.

¿Por qué no coinciden estos registros?

Para entender por qué existen estas discrepancias, es crucial comprender la función y naturaleza de cada registro:

1. Registro de la Propiedad:

• Función: Es una institución oficial que recoge la titularidad y derechos reales sobre inmuebles, como la propiedad, usufructo o hipotecas. El objetivo del Registro es dar publicidad y seguridad jurídica a estos derechos, protegiendo al titular frente a terceros.
• Actualización: Depende de las inscripciones voluntarias de los propietarios.
• Problema: Puede no reflejar cambios recientes si no se han inscrito.

1. Catastro:

• Función: Es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y que describe físicamente los bienes inmuebles en todo el territorio nacional. Aquí se incluyen datos como la localización, superficie, uso y valor catastral, información que se utiliza principalmente para fines fiscales.
• Actualización: Más frecuente, pero puede tener errores o retrasos.
• Problema: A veces se actualiza automáticamente sin verificación in situ.

1. Licencias Municipales:

• Función: Son las autorizaciones que emite el Ayuntamiento para actividades urbanísticas o empresariales, como construcciones, reformas o la apertura de negocios. Estas licencias deben cumplir con la normativa urbanística vigente y aseguran que el uso del inmueble es acorde a la planificación municipal.
• Actualización: Refleja cambios en el uso o estructura del inmueble.
• Problema: Puede no estar sincronizada con otros registros y depende de la gestión municipal.

Estas diferencias en funciones y procesos de actualización son la principal causa de las discrepancias que encontramos.

¿Por qué surgen estas discrepancias?

Es bastante común encontrar discrepancias entre el Registro de la Propiedad, el Catastro y las licencias municipales, debido a varias razones:

• Desincronización de los procesos: Los datos de una propiedad pueden cambiar por diferentes motivos (una compra-venta, una división, una nueva construcción o reforma) y, en muchos casos, estos cambios no se comunican o no se actualizan simultáneamente en los tres registros.
• Obras no declaradas: Reformas o ampliaciones realizadas sin la correspondiente licencia municipal no quedarán reflejadas en los registros oficiales. Es común que una obra o alteración urbanística se haya realizado con licencia del Ayuntamiento, pero que los cambios no se hayan inscrito en el Registro o actualizados en el Catastro. Por ejemplo, una ampliación no legalizada en su momento puede constar en uno de los registros y no en los otros
• Discrepancias en la medición: Las mediciones realizadas en diferentes momentos o por diferentes técnicos pueden variar ligeramente, generando discrepancias en la superficie o dimensiones del inmueble.
• Cambios en la titularidad no inscritos: Cambios de titularidad no inscritos en el Registro de la Propiedad pueden generar discrepancias con el Catastro.

¿Cuál prevalece y tiene razón?

No hay una respuesta única sobre qué registro tiene prioridad, ya que depende del tipo de situación y del trámite que se esté llevando a cabo. Es importante entender que no existe una prevalencia absoluta de un registro sobre otro. Cada uno tiene su ámbito de aplicación específico:

• Registro de la Propiedad: En términos jurídicos, el Registro tiene mayor relevancia cuando hablamos de derechos reales, como la propiedad o la transmisión de bienes. En una compraventa, por ejemplo, lo que cuenta es lo inscrito en el Registro de la Propiedad. Prevalece en cuestiones de propiedad y derechos reales. Es la fuente más fiable para determinar quién es el propietario legal de un inmueble.
• Catastro: Tiene mayor peso en cuestiones fiscales y en la descripción física del inmueble. Sus datos se utilizan para el cálculo de impuestos como el IBI. Aunque se utiliza para el cálculo de impuestos, el Catastro no es un documento probatorio de la titularidad. Sin embargo, en casos de discrepancias sobre superficies o linderos, el Catastro suele ser el punto de partida para hacer ajustes físicos en la descripción del inmueble.
• Licencias Municipales: En el ámbito urbanístico, la licencia del Ayuntamiento tiene prioridad. Si se quiere abrir un negocio o realizar una obra, se debe contar con la licencia correspondiente y adaptarse a la normativa urbanística, aunque los datos del Registro o Catastro no coincidan. Son determinantes en cuestiones de uso y actividades permitidas en el inmueble. Regulan qué se puede hacer legalmente en una propiedad.

En general, el Registro de la Propiedad prevalece sobre el Catastro en cuanto a la titularidad del inmueble. Sin embargo, la Licencia del Ayuntamiento es fundamental para determinar el uso permitido del inmueble, las licencias de actividad y obras que se tramiten con el propio Ayuntamiento.

En caso de conflicto, generalmente se busca la coherencia entre los tres, dando prioridad al que tenga la información más actualizada y verificada.

¿Qué hay que hacer y cómo se modifica?

Si detectas discrepancias entre estos registros, es crucial actuar para corregirlas. Aquí te presentamos los pasos a seguir:

1. Identificar las discrepancias: Compara la información de los tres registros y anota las diferencias.
2. Recopilar documentación: Reúne todos los documentos que acrediten la realidad física y jurídica del inmueble (escrituras, planos, licencias anteriores, etc.).
3. Iniciar el proceso de modificación en cada entidad:

¿Cómo se modifica la información en cada registro?

• Registro de la Propiedad: Para modificar la información en el Registro de la Propiedad es necesario acudir a un notario y solicitar la inscripción de la correspondiente escritura pública que refleje las modificaciones (una segregación, ampliación, etc.) y, en algunos casos, un certificado catastral descriptivo y gráfico para que ambos registros coincidan.
• Catastro: Las modificaciones en el Catastro se solicitan a través de los servicios catastrales, presentando la documentación correspondiente. Si el Catastro tiene errores, como una superficie incorrecta, es posible solicitar su rectificación a través de un procedimiento administrativo ante la Gerencia Territorial del Catastro. Para ello, puede ser necesario un informe técnico elaborado por un arquitecto o aparejador que certifique las características reales del inmueble.
• Licencia del Ayuntamiento: Si la discrepancia se debe a un cambio en el uso o estructura del inmueble que no está reflejado en la licencia, deberás regularizar la situación ante el Ayuntamiento. Esto puede implicar solicitar una nueva licencia de obra o una declaración responsable.

Conclusión

Mantener actualizados y coordinados el Registro de la Propiedad, el Catastro y las Licencias Municipales es fundamental para evitar problemas legales y administrativos. Aunque el proceso puede parecer complejo, los beneficios de tener toda la información coherente son significativos tanto para propietarios como para la administración.

Te recomendamos revisar periódicamente la información de tu inmueble en estos tres registros y actuar proactivamente para mantenerlos actualizados. En caso de duda o si el proceso resulta demasiado complejo, no dudes en buscar asesoramiento profesional de un abogado especializado en derecho inmobiliario o un gestor administrativo.

Recuerda, la prevención y la actualización regular son la mejor manera de evitar futuros dolores de cabeza y garantizar la seguridad jurídica de tu propiedad y actividades.

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