A la vista de las dudas surgidas en relación a la determinación del medio de control urbanístico procedente para la implantación de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico, la Agencia de Actividades ha publicado la nota informativa recordando que los apartamentos y viviendas de uso turístico requieren de la obtención de la preceptiva licencia urbanística (tanto del propio Ayuntamiento como de la CAM).
En ella se diferencia el marco competencial existente: desde el punto de vista turístico, corresponde a la Comunidad de Madrid su regulación y, desde el punto de vista urbanístico, es materia reservada al Ayuntamiento de Madrid. Por lo tanto se aclara que se precisa una Autorización de la Comunidad y una licencia de Actividad por parte del Ayuntamiento.
A la vista de las dudas surgidas en relación a la determinación del medio de control urbanístico procedente para la implantación de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico, se considera necesario recordar las siguientes cuestiones:
En el régimen de los apartamentos turísticos y de las viviendas de uso turístico confluyen dos tipos de competencias, al afectar tanto al turismo como al régimen urbanístico del uso del suelo:
- Marco normativo
En el régimen de los apartamentos turísticos y de las viviendas de uso turístico confluyen dos tipos de competencias, al afectar tanto al turismo como al régimen urbanístico del uso del suelo:
Desde el punto de vista turístico:
El artículo 26 de la Ley Orgánica 3/1983, de 25 de febrero, de Estatuto de Autonomía de la Comunidad de Madrid atribuye a la Comunidad de Madrid la competencia para la “Promoción y ordenación del turismo en su ámbito territorial”
El desarrollo normativo para estas modalidades turísticas se ha articulado en el Decreto 79/2014, de 10 de julio, del Consejo de Gobierno, por el que se regulan los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico de la Comunidad de Madrid. Su art. 2
define los apartamentos turísticos como los “inmuebles integrados por unidades de alojamiento complejas, dotadas de instalaciones, equipamientos y servicios en condiciones de ocupación inmediata, destinados de forma habitual por sus propietarios o representantes, al alojamiento turístico ocasional, sin carácter de residencia permanente para los usuarios, mediante precio y cumplan con el principio de unidad de explotación”.
Por su parte, el apartado nº 2 del citado art. 2 dispone que tienen la consideración de viviendas de uso turístico “aquellos pisos, apartamentos o casas que, amueblados y equipados en condiciones de uso inmediato, son comercializados y promocionados en canales de oferta turística, o por cualquier otro modo de comercialización o promoción, para ser cedidos en su totalidad, con fines de alojamiento turístico y a cambio de un precio”.
Desde el punto de vista urbanístico:
El artículo 5 del Real Decreto deja claro que los apartamentos turísticos y las viviendas de uso turístico deberán cumplir las normas sectoriales aplicables a la materia, con especial mención, de las normas de seguridad, urbanismo, accesibilidad, sanidad, medio ambiente y propiedad horizontal. Es decir, a las actividades de apartamentos turísticos y viviendas de uso turístico le son aplicables de pleno las disposiciones legales pertinentes en materia urbanística.
Por su parte el art. 17 dispone que los propietarios de viviendas de uso turístico o sus representantes están obligados a presentar ante la Dirección General competente en materia de Turismo una declaración responsable de inicio de la actividad de alojamiento turístico, sin perjuicio de otras autorizaciones o licencias.
Ni las viviendas de uso turístico como los apartamentos turísticos podrán utilizarse como residencia permanente, ni con cualquier otra finalidad distinta del uso turístico. - La licencia como título habilitante para la implantación de apartamentos y viviendas de uso turístico.
El artículo 7.6.1. de las Normas Urbanísticas del Plan General define el uso de Hospedaje como el “Servicio destinado a proporcionar alojamiento temporal a las personas”.
En este sentido, el Plan Especial de Regulación del uso de Servicios Terciarios en la clase de Hospedaje (PEH) de 23 de abril de 2019 desarrolla las condiciones urbanísticas específicas y particulares para la implantación y funcionamiento de estas actividades en los ámbitos definidos en el mismo.
Por su parte, el Acuerdo de la Comisión de Seguimiento del Plan General de Ordenación Urbana de 21 de mayo de 2019, establece que “deben considerarse comprendidas en el uso Servicios Terciarios en su clase de Hospedaje, las viviendas que se destinen al uso turístico en las condiciones reguladas en la normativa sectorial vigente. Deberán contar con título habilitante para implantar y ejercer dicha actividad, de conformidad con la normativa urbanística aplicable.”
Con relación a la naturaleza del título habilitante, ni la Ley 12/2012 de medidas urgentes de liberalización del comercio y de determinados servicios, ni la Ley 2/2012 de Dinamización de la Actividad Comercial en la Comunidad de Madrid, contemplan dentro del ámbito de la Declaración Responsable el ejercicio de la actividades de Hospedaje. Es más, la propia Ley 2/2012 incorpora en su Anexo una relación de actividades identificadas con las claves y en los términos establecidos por el Real Decreto Legislativo 1175/1990, de 28 de septiembre, por el que se aprueban las tarifas y la instrucción del Impuesto sobre Actividades Económicas de entre las que se incluyen las relativas a la División 6 (Comercio, restaurantes y hospedaje) pero sin que haga mención alguna a actividades de hospedaje.
Por todo lo anteriormente expuesto, y a efectos de asegurar la correcta aplicación de la normativa en vigor, se recuerda que el ejercicio de la actividad de apartamento turístico o de vivienda de uso turístico está sometido a licencia urbanística municipal, en cumplimiento del régimen jurídico contenido en la Ordenanza para la Apertura de Actividades Económicas en la Ciudad de Madrid (OAAE), de 28 de febrero de 2014, (art 25.2 d) en relación con la legislación estatal y autonómica.
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