Reformas en una vivienda o local
Es habitual que en algún momento queramos realizar algún tipo de reformas en una vivienda o local para adaptarlos a nuestras nuevas necesidades.
¿Cuál es el procedimiento de tramitación?
Si vamos a realizar reformas en una vivienda o local y únicamente son de sustitución de instalaciones individuales o de acabados interiores, como puede ser la sustitución de suelos, alicatados de cocina y baños, yesos de las paredes y/o pintura; y siempre que el inmueble no esté protegido, no necesitaremos informar al Ayuntamiento ni realizar ningún trámite administrativo previo, salvo los contenedores o sacos de escombros. En cuyo caso necesitaremos una autorización del Ayuntamiento para ubicar un contenedor o saco en la vía pública.
Por lo general es la empresa que realiza la reforma de la vivienda la que se encarga de este trámite pero nunca está de más verificar que dicha gestión se ha realizado correctamente
Por el contrario, si en la reforma pretendemos modificar la distribución del local o vivienda, añadiendo o eliminando tabiques tendremos que realizar una Actuación Comunicada ante el Ayuntamiento correspondiente.
Si las reformas que queremos llevar acabo afectan a la estructura o a elementos protegidos (edificio con fachada protegida por ejemplo) el procedimiento para la tramitación será el de Procedimiento Ordinario Común o Abreviado en función del alcance de la reforma.
Hay que tener en cuenta que si en la reforma de la vivienda o local vamos a intervenir o modificar en elementos comunes (instalaciones generales) o en la estructura del edificio es necesario que, además de la licencia municipal, solicitar una autorización a la comunidad de propietarios.
¿Qué documentación hay que presentar?
Además de los planos, memoria y formularios del procedimiento de tramitación correspondiente, habrá que presentar una serie de documentación extra en función del tipo de reforma:
Si vamos a instalar una máquina de aire acondicionado en alguna fachada (interior o exterior), vamos a abrir una nueva ventana (en un patio por ejemplo) o bien vamos a cerrar la terraza, es necesario presentar un proyecto conjunto de la fachada aprobado por la comunidad de propietarios y en donde se refleje la ubicación de las máquinas de aire acondicionado, nuevas ventanas y/o de los cerramientos de fachada para todas las viviendas de esa fachada.
No hay que olvidar que además, en el caso de instalar aire acondicionado, hemos de cumplir con la normativa de distancias mínimas a las ventanas de las viviendas colindantes y aportar la planos que lo justifique.
¿Cuál es la normativa de ventilación y aire acondicionado?
Todas las estancias habitables de una vivienda o local (dormitorios, salones, cocinas, baños, despachos, zonas de venta…) tienen tener ventilación, ya sea directa (a través de una ventana) o indirecta (a través de un conducto).
Por el contrario, la instalación de aire acondicionado en es algo opcional.
Cuando expulsemos aire al exterior (aire acondicionado o ventilación mecánica), para no molestar a posibles vecinos, hay que cumplir unas distancias mínimas a las ventanas de los locales y viviendas colindantes que dependerán del caudal de aire expulsado. Además las máquinas que pongamos deberán cumplir cierto límite de ruido producido.
Una de las consultas más habituales que nos suelen hacer es: ¿cuál es la documentación que hay que presentar para solicitar una licencia de apertura de actividad?
Aunque en su día ya hablamos del listado completo de documentación que exige el Ayuntamiento, hoy nos vamos a centrar en realizar un pequeño resumen más enfocado a las actuaciones más habituales para la solicitud de licencia.
A la hora de solicitar la licencia, ya sea por el procedimiento de declaración responsable o no (procedimiento de licencia), el Ayuntamiento nos pedirá un contenido mínimo que acompañe a dicha solicitud:
- PLANOS (Todos a escala, y estos deben contener):
- Plano de situación del inmueble.
- Plano de estado actual (en caso de que se realicen obras o nuevas instalaciones, teniendo en cuenta que instalación de aire acondicionado, rótulos o termos eléctricos cuentan como obras).
- Plano del estado propuesto reformado, acotado y con superficies y los usos de cada estancia.
- Plano de alzado del inmueble, acotado.
- Plano de sección del inmueble, acotado.
- Plano o planos con las nuevas instalaciones: agua, saneamiento, luz, gas, climatización, ventilación…
- Plano justificativo de las ordenanzas y normativas, especialmente el cumplimiento de la normativa de accesibilidad y anti-incendios: extintores, recorridos de evacuación, sectores de incendios…
- Si procede, antecedentes del inmueble y planos del Archivo Histórico de la Villa.
- MEMORIA (Esta debe contener):
- Descripción, de la actividad que se pretende realizar.
- Ubicación del inmueble.
- Identificación del promotor, técnicos intervinientes…
- Horario de apertura
- Condiciones urbanísticas y protecciones.
- Justificación de cumplimiento de normativa (separaciones, tamaños, etc) de los elementos a instalar: muestras en fachada (rótulos), banderolas, banderines, aires acondicionados, toldos, focos, cierres exteriores (rejas).
- Indicación de la normativa urbanística que regula la ubicación del inmueble.
- En el caso de actuaciones en elementos protegidos (fachadas o interiores de locales protegidos), descripción fotográfica de los elementos, referenciando el punto de vista de cada imagen.
- Justificación del cumplimiento de la normativa anti-incendios, pasos mínimos, anchura y altura de huecos, separación a huecos colindantes, resistencia al fuego de la estructura y los paramentos, recorridos máximos de evacuación, dimensiones de las escaleras, aforos y ocupación del local por zonas…
-
Relación de maquinaria y elementos industriales de la actividad, indicando respecto a cada máquina o elemento: descripción, número de unidades y potencia (Kw).
- Justificación del cumplimiento de la Ordenanza de Protección contra la Contaminación Acústica.
- Cuadro de superficies por estancias y usos.
- Si procede, justificación del cumplimiento de la Ordenanza de Protección de la Salubridad Pública (actividades insalubres, nocivas o molestas, clínicas, bares, cafeterías, restaurantes, talleres…).
-
Si procede, justificación del cumplimiento de las condiciones de Protección del patrimonio Histórico, Artístico y Cultural del Ayuntamiento (edificios protegidos, catalogados, en entorno de monumento…).
- Si procede, relación de las obras a realizar, superficie, duración de las mismas, lugar de acopio de los materiales y escombros.
- Si procede (si se realizan obras que generen escombros), plan de gestión de los residuos de la construcción.
- Fichas técnicas de la maquinaria instalada, maquinas de aire acondicionado, termos, campanas extractoras…
A esto hay que añadirle los formularios de solicitud de licencias, ocupación de vía pública (sacos contenedores), aval de residuos de la construcción, impuesto de obras (ICIO)…
Y por supuesto copia del contrato de alquiler o titulo de propiedad del inmueble, copia del DNI del titular de la licencia y/o escrituras de constitución de la empresa… amén de que si se trata de una actividad sanitaria (fisioterapia, podología, consultas médicas en general, dentistas…) habrá que presentar además cierta documentación extra para sanidad que os indicaremos en otro artículo.
Como veis, aún tratándose de una licencia por procedimiento de declaración responsable (la más sencilla), no es en absoluto algo como entregar un formulario y abrir al día siguiente. Hay que presentar una serie de documentos, en su mayoría de cierta complejidad técnica, que difícilmente puede ser reunida por alguien no especializado en la materia… y no pocas veces hemos visto casos en los que, por desconocimiento, se han realizado obras que no eran necesarias o producido demoliciones que finalmente han tenido que ser reconstruidas. Nuestra recomendación es siempre que antes de firmar ningún documento os asesoréis con un especialista que os aconseje sobre el inmueble y la actividad que deseáis implantar (por cierto: nosotros no cobramos nada por dicho asesoramiento).
Con fecha 21 de Enero de 2019 se ha publicado en el Boletín del Ayuntamiento de Madrid la Resolución de 10 de enero de 2019 por la que se aprueba la Instrucción 1/2019 relativa los criterios generales de aplicación en relación con las disposiciones establecidas en el art. 32 de la OGPMAU.
Esta instrucción recoge
aclaraciones y criterios sobre la aplicación del articulado que refiere a
las medidas a guardar para garantizar los derechos de terceros frente a
las emisiones de aire caliente y enrarecido procedente de las
instalaciones de climatización.
Cabe destacar el carácter potestativo de las soluciones que, bajo el juicio de los servicios técnicos municipales, puedan llegar a validarse en situaciones en las que la aplicación de las medidas exigidas en el artículo 32 de la Ordenanza no está justificada por no existir la posibilidad de afectar a terceros, por ejemplo, cuando la evacuación de aire se realiza en un edificio situado entre medianerías ciegas más altas, o, cuando las instalaciones de climatización se sitúan en terrazas intermedias de edificios exentos y exclusivos de un solo uso y propiedad, correspondiendo los huecos próximos a espacios climatizados por dichas instalaciones.
Respecto a los caudales acumulativos de las expulsiones de aire de climatización en fachadas y patios, se dice expresamente que, a efectos de medir las distancias mínimas entre las instalaciones de climatización y los huecos de ventana, no se considerarán como tal aquellos huecos que pertenezcan a piezas climatizadas con dichas instalaciones ya que, necesariamente y por cuestión de eficiencia energética, han de permanecer cerrados.
En la misma se permite la reducción de los 15 m de distancia a edificios y huecos en la expulsión a cubierta regulados en el artículo 32 de la OGPMAU con las condiciones en ella establecida:
Hoy vamos a hablar sobre los requisitos y trámites para quienes estén interesados en montar una tienda de alimentación, ya sea una carnicería, pescadería o frutería.
Como ocurre con todo tipo de negocios, quien quiera embarcarse en la apertura de una tienda de alimentación de cualquier tipo, debería empezar por lo más fundamental: preparar un plan de negocio para saber los costes, la estimación de la demanda, los requisitos y otros aspectos relacionados.
Elegir un buen local, alquilado o comprado, puede marcar la diferencia entre el éxito y el fracaso. El alquiler puede ser una buena opción si no se cuenta con una base económica desahogada pero, en cualquier caso, no se puede olvidar que se van a tener que realizar obras para acondicionar el sitio.
El acondicionamiento incluye la compra de mobiliario para despachar y colocar la mercancía.
Una vez esté todo esto solucionado, llega el momento de realizar la inversión inicial en género. La elección de un buen proveedor va a ser, indudablemente, uno de los puntos más importantes para que la tienda sea rentable.
El primer paso para averiguar los requisitos legales para la apertura es acudir al ayuntamiento de la localidad o consultar con un técnico especializado en licencias. Allí se puede comprobar si el local que quieres utilizar es apto para la actividad comercial.
Los principales trámites pata abrir una tienda de alimentación a realizar actualmente son:
- Presentar una declaración responsable.
- Presentar el proyecto técnico (planos y memorias técnicas).
- Presentar el justificante de pago de las tasas.
Pero, ¿En que consiste una declaración responsable (DR)?…
…
Antes de realizar cualquier actuación urbanística como edificar en un solar, abrir un negocio en un local o realizar cualquier tipo de obra en su vivienda, local o edificio lo primero que debe hacer es identificar correctamente qué es lo que quiere hacer y dónde lo quiere hacer, pues legalmente no es siempre posible hacer cualquier actuación en cualquier lugar.
Pero eso no es todo, hay varios aspectos que no puede pasar por alto antes de comenzar, aquí se los resumimos.
Viabilidad del uso. No todos los usos y actividades se pueden realizar en cualquier parcela edificio o local. Infórmese si su actividad es viable en el emplazamiento previsto. Tampoco cualquier local es apto para su transformación en vivienda.
Licencias anteriores. Las licencias anteriores con las que cuente el edificio o local pueden condicionar su actuación por lo que es conveniente que las consulte junto con sus planos correspondientes.
A QUIEN Y DONDE DIRIGIRSE (donde presentar la documentación)
Órgano competente. En general, si su actuación se refiere a una actividad en un local o en un edificio terciario se deberá dirigir a la Agencia de Actividades o a una Entidad Colaboradora Urbanística (ECU) mientras que si se realiza sobre una vivienda o edificio residencial deberá dirigirse al Distrito correspondiente o al Área de Desarrollo Urbano.
FORMULARIOS
Procedimiento y Documentación. Para determinadas actuaciones, no tendrá siquiera que comunicar nada al Ayuntamiento. Para otras, necesitará presentar una Comunicación Previa o una Declaración Responsable y para las más complejas o delicadas, tendrá que tramitar una Licencia urbanística. Dependiendo del procedimiento de tramitación y el tipo de actuación, tendrá que presentar una documentación u otra, sin la cual su solicitud no será válida. Es vital que la documentación de su solicitud esté completa.
Salubridad. Toda actuación debe ser segura desde el punto de vista sanitario. Están establecidos unos mínimos para cada caso que siempre hay que cumplir.
Medioambiente. El derecho al descanso y a vivir en un entorno saludable es un asunto de interés general. Para ello existen normas que nos protegen de ruidos y emisiones gaseosas. Por ejemplo, hay lugares donde ya no se admiten más actividades tales como bares, pubs o discotecas (ZPAEs). Por otro lado, si tiene pensado situar un equipo de aire acondicionado en la fachada es posible que no pueda hacerlo y deba instalarlo en la cubierta del edificio. O si se trata de una actividad con música o televisión deberá aislar adecuadamente el local para asegurar el descanso del vecindario.
Seguridad. El edificio o local deberá cumplir con todas las garantías de seguridad para las personas que lo van a utilizar.
Viabilidad de la obra. Dependiendo de la parcela, edificio o local en el que se encuentre es posible que alguna de las obras que pretende no esté permitida o que tenga algún tipo de restricción o condicionante.
Protección del Patrimonio. La ciudad posee un patrimonio histórico, artístico y cultural que todos tenemos el deber de proteger y conservar. Esto puede condicionar su actuación; por ejemplo en muchas ocasiones será necesario que restaure la fachada a su estado original y que adapte los rótulos anunciadores a la normativa actual.
Accesibilidad. Las personas en situación de movilidad reducida o con algún tipo de discapacidad tienen derecho a acceder a los edificios y locales Para ello usted tendrá que suprimir las barreras arquitectónicas, como por ejemplo mediante la eliminación de los escalones de acceso al edificio/local y la adaptación a aseos accesible, entre otras actuaciones.
El Real Decreto 173/2010, de 19 de febrero, modificó los criterios de accesibilidad del Documentos Básicos DB SI y DB SUA del Código Técnico de la Edificación, en materia de accesibilidad y no discriminación a personas con discapacidad. El objeto de este Real Decreto fue, de acuerdo con las premisas de la Ley 51/2003, vigente en el momento de su publicación, garantizar a las personas con cualquier tipo de discapacidad el acceso a los edificios y la utilización de forma independiente, segura y no discriminatoria.
Por otro lado, aunque el Real Decreto 173/2010 establece las condiciones básicas en materia de accesibilidad y no discriminación a personas con discapacidad, la normativa autonómica sobre la materia de Promoción de la Accesibilidad y Supresión de Barreras Arquitectónicas de la Comunidad de Madrid y el Decreto 13/2007, de 15 de marzo, del Consejo de Gobierno de la Comunidad de Madrid sigue estando vigente y su cumplimiento es por tanto exigible en todos aquellos aspectos no regulados de forma expresa por la normativa estatal, en tanto no se produzca su modificación y adaptación a esta.
Estas circunstancias motivaron la formalización de los criterios de accesibilidad en la Instrucción 4/2011 de la Coordinadora General de Urbanismo con fecha 12 de mayo de 2011 que estableció las pautas y líneas de actuación oportunas sobre la aplicación del Documento Básico, subordinadas a los criterios que pudieran emanar del Ministerio de Fomento.
En el tiempo transcurrido desde su aprobación, el Ministerio de Fomento ha publicado sucesivas versiones con comentarios interpretativos del DB-SUA. Asimismo, en diciembre de 2015, se publicó el Documento de Apoyo DA DB-SUA/2 «Adecuación efectiva de las condiciones de accesibilidad en edificios existentes», del que se han publicado versiones comentadas en julio y diciembre de 2016.
Por último, el 3 de diciembre de 2013, se publicó en el BOE el Real Decreto Legislativo 1/2013, de 29 de noviembre, por el que se aprueba el Texto Refundido de la Ley General de derechos de las personas con discapacidad y de su inclusión social, que derogó, integrando en dicho texto refundido la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad, y modificando la fecha de adaptación obligatoria de los edificios existentes a las condiciones básicas de accesibilidad.
De acuerdo con lo anteriormente expuesto, se considera necesario actualizar los criterios de accesibilidad en la Instrucción 4/2011, sustituyéndola por una nueva, la presente Instrucción 1/2017, con el objeto de incluir los criterios emanados del Ministerio de Fomento, que se estima oportuno aclarar en esta Instrucción, y a la actual legislación general de derechos de las personas con discapacidad.
Los artículos más importantes son:
A continuación os hacemos un resumen del cuaderno editado por la Comunidad de Madrid en el que se habla específicamente de cómo montar un despacho profesional doméstico, trámites licencias de actividad, etc.
COSAS QUE DEBES SABER SI QUIERES MONTAR UN DESPACHO PROFESIONAL
¿Qué es un despacho profesional?
El despacho profesional es una organización que tiene por objeto el ejercicio de una o varias actividades profesionales que podrán ser desarrolladas directa o indirectamente con la finalidad de proporcionar determinados servicios especializados a clientes o usuarios.
Los despachos profesionales se regulan por la Ley 2/2007 de Sociedades Profesionales, según el siguiente contenido normativo:
Composición: Deben estar compuestas por personas físicas (socios profesionales) que reúnan los requisitos exigidos para el ejercicio de la profesión y que la ejerzan de manera efectiva.
Existe una gran variedad de despachos profesionales según el tipo de actividad que desarrolle: Despachos de abogados, gestorías, estudios de arquitectura, consultas médicas…
El despacho profesional doméstico se sitúa siempre dentro de viviendas. En ningún caso en el despacho profesional doméstico puede desarrollarse actividades comerciales ni oficinas con servicio de venta. Debe cumplir con una serie de condiciones específicas relativas a la superficie útil dedicada a vivienda y la superficie útil dedicada al despacho profesional: la actividad ocupará como máximo 1/3 de la superficie útil de la vivienda. Los espacios destinados a la actividad y a la vivienda estarán separados físicamente. Los despachos profesionales se pueden ubicar en cualquier planta, pero las estancias destinadas a despacho profesional tendrán que tener luz y ventilación naturales. Y por supuesto el titular de la licencia debe estar empadronado en la vivienda.
Para solicitar la licencia de despacho profesional, como norma general se tramitan por el procedimiento de Declaración Responsable.
Para la apertura de un local comercial, de una oficina o de una nave, es necesario conocer la normativa para poder obtener los permisos y licencias obligatorios y poder iniciar la actividad que deseamos en el inmueble.
Cuando alquilemos un inmueble, una de las precauciones fundamentales que debemos de atender antes de firmar cualquier contrato de arras, señal o de arrendamiento, es confirmar que el inmueble tiene licencia o al menos que puede utilizar para a la actividad que deseamos llevar a cabo. Por eso es aconsejable acudir al Ayuntamiento correspondiente para recopilar información sobre el local y que nos orientes sobre todas las tasas y los trámites que debemos seguir.
Con referencia a las licencias de actividad debemos saber una serie de datos esenciales que nos permitirán orientarnos para poder conseguir los permisos que necesitemos para nuestro local:
Concepto de licencia de actividad y normativa aplicable.
La licencia de actividad es una licencia municipal para que un local, nave u oficina se pueda destinar a una actividad comercial, industrial o de servicios. Básicamente consiste en un documento que acredita que se reúnen los requisitos de habitabilidad y uso de la actividad que corresponda.
En primer lugar, a la hora de obtener una licencia debemos tener en cuenta dónde se encuentra ubicado el inmueble para poder acudir al Ayuntamiento correspondiente según la situación de dicho inmueble y para poder consultar la normativa correspondiente.
Obligación de obtener licencia.
La Ley 12/2012 de 26 de diciembre, liberalizó en gran medida los requisitos exigidos para abrir un comercio en España, puesto que estableció en determinados casos, la posibilidad de sustituir la licencia por una declaración responsable de inicio de actividad.
Requisitos habituales.
Antes de comenzar a realizar una actividad debemos tener en consideración algunos requisitos de cara a los permisos que sean necesarios en algunos casos:
Licencia de obras: será necesaria su solicitud en determinados casos cuando se tengan que realizar obras en el local.
Prevención de incendios: se deberá cumplir la normativa que sea aplicable en cuanto a salidas de emergencia, extintores, alumbrado, señalización etc.
Medidas de higiene: se deberán tener en cuenta sobre todo en aquellos establecimientos donde se manipulen alimentos o se sirvan comidas.
Medidas de control del ruido: se tendrán en consideración en aquellos casos en los que se vayan a desarrollar actividades que generen ruido o vibraciones.
Diferentes tipos de permisos.
En el caso de Madrid, la Ordenanza para la Apertura de Actividades Económicas establece varios tipos de permisos necesarios para desarrollar una actividad según cada caso:
1. Declaración responsable: documento suscrito por un interesado en el que manifiesta, bajo su responsabilidad, que cumple con los requisitos establecidos por la normativa vigente para acceder al reconocimiento de un derecho o facultad o para su ejercicio, que dispone de la documentación que así lo acredita y que se compromete a mantener su cumplimiento durante el periodo de tiempo inherente a dicho reconocimiento o ejercicio.
2. Comunicación previa: documento mediante el que el interesado pone en conocimiento de la Administración sus datos identificativos y demás requisitos exigibles para el ejercicio de un derecho o el inicio de una actividad.
3. Licencia de actividad: acto reglado mediante el cual el Ayuntamiento, previa comprobación del cumplimiento de las condiciones establecidas por la normativa aplicable, autoriza la implantación de la actividad.
Documentación requerida.
Por lo general, aunque habrá que cotejar cada caso concreto, se suelen solicitar los siguientes documentos para solicitar una licencia de actividad o declaración responsable en su caso:
-Proyecto técnico.
-Planos.
–Justificante de pago de las tasas e impuestos que correspondan (Impuesto sobre Construcciones, Instalaciones y Obras, Tasa por utilización privativa o aprovechamiento especial del dominio público local, Tasa por gestión de residuos de la construcción etc.)
A la vista de todo lo expuesto anteriormente y de las diferencias que existen en la normativa de un municipio a otro, es necesario consultar con un especialista que nos pueda asesorar sobre los permisos y licencias necesarios para desarrollar una actividad y sobre los trámites que debemos cumplir.
Muchas veces nos preguntan cuales son las diferencias entre tienda de alimentación, tienda de alimentación con barra degustación y bar-cafetería. Cuales son sus diferencias, que cosas se permiten en sus diferentes licencias de actividad y que requisitos tienen cada una de ellas.
Vamos a internar hacer en este artículo un pequeño resumen esquemático.
Tienda de alimentación:
No se permite comer dentro.
No se permite terraza en la calle.
1 aseo solo para el personal.
Tienda de alimentación con barra de degustación:
Si se permite comer dentro (solo en barra sin sillas ni taburetes).
No se permite terraza en la calle.
1 aseo solo para el personal + un aseo para el público.
Bar-cafetería:
Si se permite comer dentro (en mesas con sillas y barra).
Si se permite terraza (se tramita en un expediente aparte, con sus propio proyecto diferenciado).
1 aseo solo para el personal + y aseo para el público como mínimo.
La inspección la realiza un inspector del Ayuntamiento.
Deberás aportar un contrato de mantenimiento de extintores.
Deberás aportar también la póliza de responsabilidad civil firmada y el recibo del último pago de la póliza.
