En ocasiones el titular de un local realiza una obra sin licencia municipal. Los motivos pueden ser varios: para evitar el papeleo de solicitar la licencia, para no pagar las tasas municipales, porque la realización de obras sabe que son ilegales o simplemente por el desconocimiento de la necesidad de la licencia.
¿Para que sirve la licencia de obras?
La solicitud de licencia de obras le sirve al ayuntamiento para la verificar el cumplimiento de la normativa vigente.
¿Qué sucede si realizo una actividad o hago una obra sin licencia?
Si se realiza una obra licencia, el Ayuntamiento ordenará la paralización inmediata de la misma hasta su obtención.
¿El Ayuntamiento cierra de forma automática un local denunciado o la obra sin licencia?
Salvo que exista un peligro inminente para la seguridad de las personas o bienes, antes de precintar una actividad o una obra sin licencia se debe tramitar un procedimiento administrativo que, entre otros trámites, incluye la comprobación de la denuncia por parte de los servicios municipales, el requerimiento y la audiencia previa del titular denunciado.
Para ello nos remitirá un escrito en donde nos informa de las actuaciones a realizar y del plazo que tenemos para ello.
Si no cumplimos lo indicado, el expedientes continuará su curso legal que puede acabar con el cese y clausura de la actividad o con la demolición de alguna construcción ilegal.
a) Si la obra no es legalizable, se acordará su demolición.
b) Si la obra puede ser legalizable, se dará un plazo de tiempo para la legalización de obras sin licencia presentando la solicitud de obra correspondiente.
c) Si la obra no se ajusta a la licencia, se pedirá que la regularice o legalice.
Las infracciones urbaníticas se clasifican en muy graves, graves y leves. Se considerarán infracciones leves la ejecución de obras sin licencia municipal cuando sean legalizables por ser conformes con el ordenamiento urbanístico municipal.
¿Con qué multa pueden sacionarme si hago una obra sin licencia?
Una vez resuelto el expediente para restablecer la legalidad urbanística se iniciará, si procede, la apertura del expediente sancionador. Es decir, ambos expedientes se tramitan de forma sucesiva pero el pago de la multa en ningún caso legaliza la actuación y a su vez legalizar la actuación no nos exime de pagar la multa, si bien el cumplimiento de los requeridos municipales en plazo y correctamente puede reducir su importe.
Las multas por obras sin licencia dependerán de cada Ayuntamiento y oscilan entre los 300 y 6.000 euros mas otra multa coercitiva en caso de no legalizar las obras.
Expediente de cese y clausura
Si hemos comenzado una actividad o una obra sin licencia, o si alguna parte del local o de las instalaciones que no se ajustan a la licencia concedida, tras la visita del inspector se podría iniciar un expediente de cese y clausura que podría afectar a toda la actividad o bien a aquella parte de la actividad que no está legalizada.
Para evitar que nos cierren la actividad lo mejor es iniciar los trámites para legalizar la actuación o las obras no recogidas en licencia con la mayor rapidez posible. Así tal vez consigamos obtener la licencia y permisos pertinentes antes de que el expediente de cese y clausura se lleve a término.
Se consideran infracción, y por tanto suponen la apertura de un expediente sancionador, las siguientes actuaciones:
-La realización de obras sin licencia e igualmente implantación y desarrollo de usos y actividades.
-Obras de ampliación o de incremento de la edificabilidad (entreplantas, elevación de cubiertas, sótanos, cuerpos de edificación, cerramiento de terrazas áticos y plantas bajas…)
-La destrucción o deterioro de bienes, elementos o edificios catalogados o protegidos o declarados de interés (fachadas protegidas…).
-Las intensificaciones de uso residencial (divisiones de viviendas).
-La ocupación de vía pública mediante vallados de obra, acopio de materiales, casetas de comercialización…
El incumplimiento de las medidas cautelares del procedimiento de restitución de la legalidad urbanística como pueden ser las órdenes de suspensión o paralización de las obras, las órdenes de precinto o de clausura de actividad, constituye, una infracción urbanística muy grave.
La negativa u obstrucción a la labor inspectora impidiendo el acceso a las obras o actividades para comprobar la legalidad de las mismas supone la comisión de una infracción grave.
Importe de las multas
Las infracciones urbanísticas están clasificadas en leves, graves y muy graves. En función de eso existen unos varemos que se pueden atenuar o mayorar en función del daño causado, la diligencia en su subsanación…
Prescripción de las Infracciones y las Sanciones
La prescripción de las infracciones urbanísticas se producirá por el transcurso de cuatro años, salvo las que afecten a zonas verdes y espacios libres que no tienen plazo de prescripción. Dicha prescripción no supone en ningún caso la legalización de las actuaciones.
Si pasados cuatro años de la realización de una obra sin licencia no se ha abierto ningún expediente de disciplina urbanística y podemos demostrar claramente que ha transcurrido dicho plazo, tenemos la posibilidad de solicitar una infracción urbanística prescrita. Si nos la conceden podremos mantener la obra realizada y nos podrán dar licencia para ejercer actividades sobre ella. Pero no nos podrán dar licencia para modificar o mejorar nada de la obra o edificación objeto de la infracción.
Las licencias que se conceden para ejercer actividades sobre infracciones prescritas no pueden suponer incremento del valor del justiprecio (es decir nunca podremos pedir indemnizaciones por daños o expropiación sobre la zona ilegal) , y se otorgan bajo la condición de la inscripción de la mencionada infracción en el Registro de la Propiedad.
Demostrar que se han cumplido los cuatro años no es nada fácil y además el procedimiento de tramitación de la petición suele ser largo. A su vez cualquier actividad que se implante sobre la zona objeto de infracción se tendrá que tramitar por procedimiento ordinario, qué es el más caro y complejo de los procedimiento establecidos.
Es decir, solicitar una infracción urbanística prescrita solo tiene sentido para obras que no se pueden legalizar, como pueden ser entreplantas, sótanos y construcciones en patios. En el resto de los casos es mucho más rápido y sencillo pedir una licencia de obras como si las fuéramos a hacer en ese momento.
Cómo solicitarla
La infracción se solicita a través del ayuntamiento, para ello se deben presentar los siguientes documentos en cualquiera de los registros municipales:
1.Documento acreditativo de la identidad del solicitante
Si el titular es personas física: fotocopia DNI o NIE
Si el titular es una persona jurídica: CIF , escritura de constitución , DNI o NIE del representante legal de la entidad jurídica y documento que le acredite como representante
2. Instancia general debidamente cumplimentada.
3. Documentación que aclare adecuadamente sobre qué parte se solicita la infracción urbanística prescrita (planos, fotografías, licencias existentes…
4. Documentación que que acredite la prescripción de la infracción, que puede ser:
Foto aérea oficial de la zona, que acredite que la construcción estaba totalmente terminada hace cuatro años.
Documento oficial, como mínimo de hace cuatro años, por el que se declare la existencia de la construcción en dicha fecha, considerando como válido entre otras: las actas notariales y las actas de inspecciones administrativas.
Justificación que acredite que la Administración ha tenido conocimiento de los hechos hace cuatro años, aunque dicho conocimiento no se derive de una inspección urbanística propiamente dicha. (por ejemplo mediante inspecciones sanitarias).
Si obtenemos la prescripción urbanística debemos inscribirla en el registro de la propiedad.
En caso de querer solicitar una licencia sobre la zona objeto de prescripción debemos adjuntar tanto la concesión de la infracción urbanística prescrita como la copia de la inscripción en el registro a la documentación que nos requieran al solicitar la licencia.
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