Preguntas y respuestas sobre la modificación del Plan General de Ordenación Urbana de Madrid
A continuación os hacemos un resumen de las preguntas y respuestas que consideramos más relevantes para el ámbito de la tramitación de licencias y cambios de uso de local a vivienda que ha dado la Dirección General de Planeamiento del Ayuntamiento de Madrid sobre la reciente modificación de las normas urbanísticas.
Régimen de usos y obras en edificios en fuera de ordenación relativa. Capítulo 2.3
a) ¿Se admiten las obras de ampliación en edificios en fuera de ordenación relativa por exceso de edificabilidad?
En los edificios en situación de fuera de ordenación relativa por exceso de edificabilidad solo son admisibles ampliaciones mediante elementos excluidos del cómputo de edificabilidad por el artículo 6.5.3 de las NNUU.
b) En una obra de reestructuración parcial en un edificio en fuera de ordenación relativa con exceso de edificabilidad: ¿Cuáles son las condiciones de edificabilidad que habría que aplicar y cómo se aplicarían? ¿supondría tener que demoler el exceso de edificabilidad?
En el caso de reestructuración parcial, tal y como recoge el artículo 1.4.8.3.b.iii de las NNUU, las losas o forjados que se demuelan en la intervención no podrán reconstruirse mientras se siga superando la edificabilidad, salvo que se destinen a dependencias excluidas del cómputo de edificabilidad. Es decir, en tanto se mantenga el exceso de edificabilidad, la demolición de losas o forjados irá siempre acompañada de la correspondiente reducción de la superficie edificada.
En las intervenciones en las que no se demuelan losas o forjados las condiciones de edificabilidad no intervendrán, y tampoco lo harán cuando la demolición y reconstrucción de losas o forjados no alcance el 5% de la superficie total construida del edificio, supuesto contemplado en la norma como de reestructuración puntual.
El cómputo de edificabilidad, como cualidad de la parcela, será del conjunto del edificio, con independencia de la localización concreta de la intervención.
Edificabilidad remanente en edificios existentes Capítulo 6.5
a) ¿Cómo afecta la MPG a los edificios ya construidos que han agotado la edificabilidad según la anterior normativa? ¿dispondrían de más edificabilidad al excluir las superficies que ahora no computan, que podrían utilizar, por ejemplo, para cerrar zonas diáfanas de plantas baja con elementos que computen edificabilidad?
El artículo 6.5.2 de las NNUU establece que las condiciones que se señalen para determinar la edificabilidad son de aplicación para todas las obras de nueva edificación y reestructuración, y para el resto de las obras en los edificios que alteren la superficie edificada.
Por ello, en cualquier intervención sobre una edificación existente que pudiera incrementar su superficie edificada, para calcular su superficie edificada y conocer si dispone de remanente de edificabilidad suficiente para viabilizar la actuación, se aplicarían las exclusiones establecidas en el artículo 6.5.3 de las NNUU sobre la totalidad del edificio.
Pérgolas en terrazas de ático Capítulo 6.6
a) ¿Se pueden colocar paneles fotovoltaicos sobre una pérgola instalada en la terraza de un ático?
No es admisible situar captadores solares sobre las pérgolas de los áticos. En el artículo 6.6.15.9 de las NNUU se recoge expresamente que las pérgolas que pueden emplazarse en las azoteas de los áticos carecerán de cualquier cubrición y que solo se podrán disponer sobre ellas toldos textiles y plantas trepadoras. El artículo 6.6.11.4.b de las NNUU contempla los paneles solares como elementos permitidos por encima de la altura máxima, pero solo admite que cuenten con estructura de soporte cuando así se requiera por razones tecnológicas, lo que descarta su utilización como elementos de cubrición o sombra en azoteas.
Programa de vivienda Capítulo 7.3
a) ¿Cuál es la superficie mínima de una vivienda cuando se compone de una estancia única comedor-cocina-dormitorio?
Una pieza única con función de estancia-comedor, cocina y dormitorio no se contempla en el programa de vivienda mínima del artículo 7.3.4 de las NNUU. Lo que se admite, respetando la superficie útil mínima de 40 m2, son viviendas diáfanas sin compartimentación, a excepción del baño, en las que un solo espacio podrá utilizarse como estancia-comedor, cocina y dormitorio. Excepto en ese supuesto, el dormitorio será siempre una pieza independiente de la estancia-comedor y de la cocina.
¿En una vivienda diáfana pueden existir particiones si el hueco es mayor de 2 m2 como contemplaba el acuerdo nº99 de la CS del PG97?
En las viviendas diáfanas sin compartimentación admitidas en el artículo 7.3.4.1 de las NNUU, no pueden disponerse, aunque sea parcialmente, elementos constructivos delimitadores de espacios, puesto que iría en contra de su propia naturaleza.El acuerdo nº99 de la CS ha quedado superado por la nueva regulación del uso residencial de la MPG.
¿En una vivienda en estancia única, puede existir separación física entre el comedor y la cocina si se trata de un muro de carga? ¿Y si la separación física no llega al techo?
El artículo 7.3.4.2.b de las NNUU posibilita la integración de la cocina en la estancia-comedor, uniendo ambas piezas sin que existan elementos delimitadores de suelo a techo y con una superficie mínima suma de la parcial de cada pieza.
La estancia-comedor-cocina como una sola pieza admite elementos que, como los mostradores, delimitan espacios dentro de su mismo volumen, pero no admitiría aquellos que llegasen a segregarla en volúmenes distintos.
En concreto, respecto de los elementos indicados se considera:
1.Muro de carga intermedio: solo sería admisible si el hueco del muro de carga es lo suficientemente grande como para considerar que no se segrega la estancia-comedor-cocina en volúmenes distintos, lo cual deberá valorarse caso por caso en función de la configuración de los espacios y del tamaño del hueco.
2.Tabique separado del techo entre 5 y 10 cm: con esta solución se segrega la estancia-comedor-cocina en dos volúmenes diferenciados, por lo que resulta inadmisible.
En una vivienda con dos baños, ambos con la composición mínima normativa, pero uno de ellos con superficie útil inferior a 3 m2, ¿sería posible que el que tiene 3 m2 sea el del dormitorio, y que se acceda desde zona común al que tiene una superficie inferior?
El artículo 7.3.4.1 de las NNUU incluye al baño entre las piezas obligatorias del programa de vivienda mínima. Según el artículo 7.3.4.2.d de las NNUU, el baño estará compuesto, al menos, por bañera/ducha, lavabo e inodoro y contará con una superficie mínima de 3 m2. Al baño no podrá accederse desde un dormitorio, pero, cuando se dispongan varios baños, uno de ellos tendrá acceso independiente y al resto podrá accederse desde los dormitorios. También podrán incorporarse adicionalmente locales para aseo con una composición y dimensiones menores que las del baño.
Por lo tanto, no existe inconveniente para que en una vivienda se disponga un baño con la composición y superficie exigida en el artículo 7.3.4.2 de las NNUU, y un local de aseo adicional con una superficie y/o composición menor. En este supuesto, es el baño, pieza para uso de todos los ocupantes de la vivienda, el que debe tener acceso independiente, pudiendo accederse al local de aseo adicional desde un dormitorio, pero no a la inversa como se plantea.
El círculo de diámetro 1,60 que debe inscribirse en la cocina ¿puede invadir el espacio que ocupará el mobiliario de la cocina, muebles bajos, neveras, etc.? ¿tiene que ser tangente al paramento en el que se sitúa el hueco principal de ventilación e iluminación
El artículo 7.3.4.2.a de las NNUU establece que la cocina tendrá una superficie útil mínima de 7 m2 y que su forma permitirá inscribir un círculo de diámetro 1,60 m.
Sobre la condición de forma de la cocina, se indica:
- El círculo de 1,60 m. será interior a los paramentos verticales que delimitan la cocina, sin considerar su amueblamiento.
- Al contrario de lo que sucede con la estancia-comedor y con los dormitorios para los que la norma lo exige expresamente, en el caso de la cocina no es necesario que el círculo inscrito sea tangente al paramento en el que sitúa el hueco principal de ventilación e iluminación.
Transformación de local a vivienda Capítulo 7.3
En la transformación de un local en vivienda ¿Pueden disponerse piezas no habitables como despensas o vestidores?, en su caso ¿existe alguna limitación para ellas?
Las viviendas resultantes de la transformación de locales de uso no residencial, por remisión del artículo 7.3.14 de las NNUU, están sujetas a la condición de vivienda mínima del artículo 7.3.4.1 de las NNUU, por lo que deberán contar con una superficie útil mínima de 40 m2 y disponer de estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, que dispondrán, a su vez, de la superficie útil mínima exigida para cada una de ellas en el artículo 7.3.4.2 de las NNUU.
Esta superficie y programa es un mínimo, que, normalmente, se complementará, tanto en nueva construcción como en transformación de locales, por otras piezas, tanto habitables como no habitables. Por ello, en la transformación de locales, una vez cumplida la condición de vivienda mínima, podrán disponerse las piezas no habitables (vestidores, despensas, etc.) que se desee, sin que haya limitación alguna para ello.
Ahora bien, se recuerda que todas las piezas que compongan la vivienda transformada, tanto las habitables como las no habitables, tal como exigen los artículos 7.3.8.3 y 7.3.13.3 de las NNUU, deberán tener su suelo por encima del terreno circundante, lo que descarta la posibilidad de incorporación de piezas no habitables en plantas inferiores a la baja.
¿Se puede transformar en vivienda un local que disponga de un sótano?
Un local que disponga de sótano se puede transformar a vivienda, siempre y cuando se clausure la parte del local situado en la planta inferior
Viviendas de uso turístico Capítulo 7.6
¿Qué superficie mínima debe tener una vivienda de uso turístico?
El artículo 7.6.3.2 de las NNUU establece que las viviendas de uso turístico cumplirán, además de los requisitos de la normativa sectorial aplicable, las condiciones establecidas para las viviendas en la Sección Primera del Capítulo 7.3 de las NNUU, entre ellas, la de vivienda mínima (artículo 7.3.4 de las NNUU).
Por ello, deberán contar con una superficie útil mínima de 40 m2 y disponer de estancia-comedor, cocina, dormitorio y baño, que dispondrán, a su vez, de la superficie útil mínima exigida para cada una de ellas.
Las viviendas con licencia aprobada para el uso residencial que cumplía con las condiciones establecidas para este uso conforme a la normativa anterior, pero que no cumplan las condiciones actuales (por ejemplo, la superficie mínima), ¿podría convertirse en vivienda turística?
Las viviendas autorizadas y construidas con anterioridad a la entrada en vigor de la MPG, que no cumplan condiciones establecidas para las viviendas en la Sección Primera del Capítulo 7.3 de las NNUU, no podrán destinarse a vivienda de uso turístico.
No obstante, las viviendas de uso turístico autorizadas con anterioridad a la entrada en vigor de las NNUU, según lo previsto en el artículo 7.1.2.2 de las NNUU, no se verán afectadas por el cambio normativo, salvo que realicen obras que afecten a alguno de los parámetros regulados en la Sección Primera del Capítulo 7.3 de las NNUU.
¿Pueden convertirse viviendas tipo estudio a viviendas de uso turístico diáfanas?
En el artículo 7.3.4.1 se admiten, respetando la superficie útil mínima, viviendas diáfanas sin compartimentación, a excepción del baño, con un solo espacio que podría utilizarse como estancia-comedor, cocina y dormitorio. Es decir, sí pueden destinarse a viviendas de uso turístico viviendas tipo estudio, pero su superficie útil deberá ser igual o superior a 40 m2.
Fondo edificable en Norma Zonal 4 Capítulo 8.4
En los locales de Norma Zonal 4, con fondo superior a 12 m en los que antes solo se podía instalar el uso industrial ¿Puede implantarse ahora el uso dotacional?
Para el ámbito de la NZ 4, el artículo 8.4.7.2.d de las NNUU, contempla que el cuerpo de edificación de planta baja que puede alcanzar un fondo de 18 m pueda destinarse, indistintamente, a los usos complementarios industrial y dotacional. Esta posibilidad será aplicable tanto a las nuevas edificaciones como a las existentes.Por ello, en los cuerpos de planta baja con exceso de fondo incluidos en edificios construidos según la NZ 4 del PG 97 o del PG 85 y autorizados para el uso complementario industrial, podrán implantarse también actividades incluidas en el uso dotacional.
¿Puede cambiar de uso los locales de fondo mayor de 18 metros o aquellos que aun teniendo 18 metros no cumplan la separación a testero?
Que existan edificios incluidos en ámbito de la NZ 4 con locales de planta baja de fondo superior a 18 m. o sin respetar la separación a testero, puede deberse a dos causas distintas:
• El edificio se construyó conforme a un planeamiento anterior al PG 85 que admitía ese tipo de cuerpos de edificación. En este caso, el edificio se encuentra en situación de fuera de ordenación relativa, situación en la que, como contempla el artículo 2.3.3.2. b de las NNUU, se admite la implantación de cualquiera de los usos permitidos por el régimen de usos de la norma zonal, siempre que se realice mediante las obras permitidas en esa situación (artículo 2.3.3.2. a de las NNUU).
• También puede suceder que el cuerpo de edificación que supera el fondo máximo se construyese sin licencia y, por ello, constituya una infracción urbanística. Si la infracción se encontrase prescrita y así se declarase, el artículo 2.3.4.1.b de las NNUU admite la implantación de los usos y actividades permitidos por el régimen de usos de la Norma Zonal, pero exclusivamente mediante obras de conservación y mantenimiento (artículo 2.3.4.1.b de las NNUU). Si, por el contrario, no se han superado los plazos legales de prescripción, las únicas intervenciones admitidas serán las dirigidas a la restitución de la legalidad urbanística infringida.
Transformación de locales de planta baja con fondo superior a 12 m en NZ 4 ¿Debe entenderse que los apartados 5 y 6 del artículo 7.3.13 de las NNUU prohíbe en la NZ 4 de forma expresa la implantación del uso residencial más allá del fondo máximo edificable, puesto que los únicos usos que contempla en locales con más de 12 m de fondo son el industrial o el dotacional?
El artículo 8.4.7.2.d de las NNUU está integrado en la Sección Segunda “Condiciones de las obras de nueva edificación” del Capítulo 8.4 “Condiciones particulares de la Zona 4: Edificación en manzana cerrada”, por lo que no es aplicable a las intervenciones en edificios existentes, salvo en las de reestructuración general o total. Consecuentemente:
- Según lo previsto en el artículo 7.3.13.5 de las NNUU, en el ámbito de la NZ 4, los locales de planta autorizados con anterioridad a la entrada en vigor del PG85, que se encuentran en situación de fuera de ordenación relativa por exceder del fondo de 12 m., pueden transformarse en vivienda siempre que las obras necesarias no excedan los límites del artículo 2.3.3.2 de las NNUU y se respete el resto de normativa urbanística y sectorial que sea aplicable.
- Si el exceso de fondo del local es resultado de una infracción urbanística declarada prescrita, sería posible la transformación siempre que se realizara mediante las obras permitidas en esa situación en el artículo 2.3.4.1.a de las NNUU.
- Si la construcción del local se ha autorizado después de la entrada en vigor del PG 85, el exceso de fondo viene autorizado por su uso industrial. En este caso, solo cabe la transformación si es viable la demolición de la parte que supere los 12 m.
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