Hoy os mostramos un ejemplo terminado de una de las tramitaciones que más tramitamos últimamente, la licencia del cambio de uso de local a vivienda, en este caso de un inmueble situado en la calle Constanza 44.
Se trataba de un local de 37 m2 con una fachada estrecha y una configuración alargada hacia el fondo, por lo que la única opción viable era convertirlo en una vivienda tilo loft, con todos los espacios diáfanos excepto el aseo.
Con la entrada en vigor de los últimos cambios de normativa, actualizamos este artículo guía como referencia y base para los requisitos más relevantes a tener en cuenta para transformar en la actualidad un local a vivienda. Entiéndase como una guía básica, dado que hay más condicionantes que cumplir que los que podemos indicar en esté artículo.
Un local comercial no es legalmente una vivienda si no se tramitan las oportunas licencias de cambio de uso.
Si tiene un local y lo utiliza como vivienda se encontrará con estos inconvenientes:
– No se puede empadronar en esa dirección.
– La tasación de un local es más baja que la de una vivienda y menos dinero podrá prestar el banco a la hora de solicitar una hipoteca.
– Si no se tienen los servicios de agua, luz y gas dados de alta, luego es complicado hacerlo, ya que al tratarse de un local le pedirán la licencia de actividad.
– No se puede pedir una cédula de habitabilidad (actualmente llamada licencia de primera ocupación y funcionamiento). Esto supone que no se pueda alquilar ese inmueble como vivienda.
Pero lo que se puede hacer para utilizarlo legalmente es solicitar un cambio de uso de local a vivienda.
A efectos prácticos, se trata de la construcción de una vivienda nueva, por lo que hay que solicitar un cambio de uso y, al finalizar las obras, solicitar una licencia de Primera Ocupación. Para ello, se necesita un arquitecto que realice el proyecto.
Factores que imposibilitan el cambio de uso
Al tratarse de una «obra nueva», la nueva vivienda debe cumplir con el CTE (Código Técnico de la Edificación) y la normativa urbanística del propio ayuntamiento. Los impedimentos más habituales son:
-Imposibilidad de cumplir con cualquier apartado del CTE. De cara a tener una vivienda, hay que estudiar principalmente los apartados de Accesibilidad (SUA) y de Salubridad (HS)…. ventilación e iluminación mínima…
Lo más importante es saber que no todos los locales pueden llegar a convertirse en viviendas: por la falta de iluminación, por sus dimensiones mínimas, escalones, ventilación de las estancias… así que, si se tiene en mente comprar uno para convertirlo posteriormente en vivienda, hay que asegurarse de que el proyecto es viable contratando a un arquitecto para que realice el estudio de viabilidad.
En Octubre de 2013, la Sala Primera del Tribunal Supremo, confirmó el derecho que tiene todo propietario de un piso o local a utilizarlos como considere más adecuado, salvo que el cambio esté expresamente prohibido o que el cambio aparezca expresamente limitado por el régimen de propiedad horizontal.
Para realizar un cambio de uso hay que comprobar que no se afecta a la estructura del edificio ni compromete los elementos comunes del mismo.
El proceso para la solicitud de cambio de uso consiste en la tramitación en el Ayuntamiento; una vez concedido el cambio y obtenida la licencia de primera ocupación hay que acudir al notario para redactar una escritura de cambio de uso y finalmente llevarla al registro de la propiedad.
¿Cuáles son los requisitos para un cambio de uso de un local a vivienda?
El local debe cumplir unos requisitos que permitan que la nueva vivienda cumpla las condiciones de habitabilidad establecidas por la Normativa Urbanística vigente en el Ayuntamiento en el que se encuentra el local.
Se considera como vivienda mínima aquella que cuenta con, estancia-comedor, cocina, dormitorio y aseo, y cuya superficie útil sea igual o superior a 40 metros cuadrados, aunque puede distribuirse en una única pieza diáfana (excepto el baño) con funciones de salón-comedor-cocina-dormitorio.
Los requisitos para un cambio de uso de local a vivienda dependen en gran medida de las exigencias de cada municipio y comunidad autónoma, en el municipio de Madrid, por ejemplo se requieren principalmente las siguientes condiciones:
•Nivel de suelo: La vivienda de no tendrá ninguna pieza, habitable o no, con el suelo por debajo del nivel de la acera (el suelo de la vivienda ha de estar siempre igual o por encima de la acera, si se trata de una calle en pendiente se tomará el punto de la acera más elevado).
•No existirá ninguna pieza, habitable o no, en plantas sótano (ya no se permiten sótanos, excepto en vivienda unifamiliares).
•Ocupar una fachada en una longitud superior a tres (3) metros en la que exista una pieza habitable de 12 m2 y un círculo de 2.70 m de diámetro tangente al paramento en el que se sitúa el hueco de luz y ventilación.
•Dispondrá de cocina, que al ser una pieza en la que se produce combustión o gases, dispondrá de chimenea para su evacuación directamente a cubierta, nunca a fachada o a un patio, e independientemente del hueco de luz y ventilación (o se realizará con filtros de carbono).
•La altura libre mínima de suelo a techo en cada vivienda será de doscientos cincuenta (250) centímetros, al menos en el salón-comedor y dormitorios, y de doscientos veinte (220) centímetros en cocina, pasillo y baños.
•Dispondrá una puerta de acceso de dimensiones mínimas de doscientos tres (203) centímetros de altura y ochocientos veinticinco (825) milímetros de anchura.
•Las dimensiones mínimas de las hojas de las puertas interiores serán de doscientos tres (203) centímetros de altura y de setecientos veinticinco (725) milímetros de ancho para todas las piezas (incluida la puerta del baño).
•Los huecos de iluminación (los cristales de las ventanas) deberán tener una superficie no inferior al doce (12) por ciento de la superficie útil de la pieza a la que sirven. Para que una venta se pueda computar a efectos de iluminación, ésta ha de estar en un paramento vertical (pared), no teniéndose en cuenta las ventanas tipo «velux» ni claraboyas salvo en las plantas ático. Además la ventana a de dar a la vía pública (calle) o a un patio interior de como mínimo 3×3 metros (pudiendo ser mayor el patio en función a la altura del edificio y del uso de la habitación).
Otros requisitos ya a la hora de diseñar la distribución de la nueva vivienda son:
– La superficie mínima de las distintas estancias:
— Dormitorio principal (doble): 12,00 m2 e inscripción círculo 2.70 m.
— Dormitorios secundarios: 7,00 m2 e inscripción círculo 2.00 m.
— Salón – Comedor: 14,00 m2 e inscripción círculo 3.0 m.
— Cocina: 7,00 m2 e inscripción círculo 1.60 m. (si es salón-comedor-cocina: 21,00 m2)
— Aseo: 3,0 m2
– El pasillo debe tener un ancho mínimo de 90 cm.
Si se desea dividir un local en dos o más viviendas, en función del tamaño original del local y del nº de viviendas resultantes, el Ayuntamiento podrá exigir aportar una o más plazas de aparcamiento vinculadas a las viviendas.
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LA SITUACIÓN DEL SECTOR INMOBILIARIO TRAS EL COVID
El sector inmobiliario poco a poco está recuperando su actividad, tras los duros meses de pandemia. Así lo revelan los diferentes indicadores. Un ejemplo corresponde a los datos oficiales del Índice Registral de Actividad Inmobiliaria (IRAI) del Colegio de Registradores, recogidos por el INE.
Este índice del INE nos demuestra claramente cómo durante el tercer trimestre de 2020 los indicadores relacionados con las transacciones o las hipotecas a la propiedad van incrementando, en contraposición a la contracción ocurrida al inicio de la pandemia.
Así, podemos ver que las transacciones realizadas en octubre 2020 fueron aproximadamente el doble de las concretadas en el mes de mayo de ese año, en plena pandemia. Sin embargo, y pese a este contexto de mejora, la situación del mercado inmobiliario todavía es muy diferente a la anterior a la pandemia: las transacciones del mes de octubre continuaron siendo bajas, pues solo correspondieron al 87% de las transacciones realizadas en el mes de febrero 2020, antes del confinamiento.
Aún es muy pronto para hacer estimaciones de cara al futuro en el sector. Aunque todo parece que el 2021 será decisivo para el sector inmobiliario. Muy especialmente, en lo que respecta al ajuste de precios.
En este sentido, aún no han existido variaciones significativas de precio, a pesar de las expectativas iniciales. Esto se debe fundamentalmente a que el indicador de precios suele ir por detrás del ciclo económico, y no será hasta mediados/finales del 2021 para que se comiencen a consolidar tendencias reales de lo sucedido por el impacto de la crisis post Covid19.
Así que si piensas invertir en un inmueble, estás de enhorabuena. Parece ser que los primeros meses de 2021 se convertirán en el momento perfecto para dar el paso y adquirir un nuevo inmueble. En especial si buscas una vivienda para comprar. Y también si eres emprendedor y te decantas por un local comercial para convertirlo en tu negocio. En ese caso también necesitarás un asesoramiento adicional para tu proyecto de licencias de actividad.
POR QUÉ COMPRAR UN LOCAL (O UNA VIVIENDA) EN 2021
Según los expertos del sector inmobiliario, se detallan cinco razones de por qué añadir la compra de un local o vivienda en la lista de propósitos de 2021: