Uno de los temas más comunes que enfrentan los propietarios de inmuebles y los arquitectos al gestionar licencias de actividad es la discrepancia entre los datos del Registro de la Propiedad, el Catastro y las licencias urbanísticas otorgadas por el Ayuntamiento. Estos tres organismos manejan información clave sobre una propiedad, pero con distintos objetivos y métodos de actualización, lo que a menudo genera confusión y posibles retrasos en los trámites. En este artículo, analizaremos por qué suelen no coincidir estos registros, cuál de ellos prevalece en determinadas situaciones, y cómo proceder para corregir o modificar la información.
Es común encontrar discrepancias entre el Registro de la Propiedad, el Catastro y la Licencia del Ayuntamiento respecto a un mismo inmueble. Estas divergencias pueden generar confusión y problemas legales a la hora de realizar cualquier tipo de transacción inmobiliaria o incluso a la hora de realizar reformas.
¿Por qué no coinciden estos registros?
Para entender por qué existen estas discrepancias, es crucial comprender la función y naturaleza de cada registro:
- Registro de la Propiedad:
- Función: Es una institución oficial que recoge la titularidad y derechos reales sobre inmuebles, como la propiedad, usufructo o hipotecas. El objetivo del Registro es dar publicidad y seguridad jurídica a estos derechos, protegiendo al titular frente a terceros.
- Actualización: Depende de las inscripciones voluntarias de los propietarios.
- Problema: Puede no reflejar cambios recientes si no se han inscrito.
- Catastro:
- Función: Es un registro administrativo que depende del Ministerio de Hacienda y que describe físicamente los bienes inmuebles en todo el territorio nacional. Aquí se incluyen datos como la localización, superficie, uso y valor catastral, información que se utiliza principalmente para fines fiscales.
- Actualización: Más frecuente, pero puede tener errores o retrasos.
- Problema: A veces se actualiza automáticamente sin verificación in situ.
- Licencias Municipales:
- Función: Son las autorizaciones que emite el Ayuntamiento para actividades urbanísticas o empresariales, como construcciones, reformas o la apertura de negocios. Estas licencias deben cumplir con la normativa urbanística vigente y aseguran que el uso del inmueble es acorde a la planificación municipal.
- Actualización: Refleja cambios en el uso o estructura del inmueble.
- Problema: Puede no estar sincronizada con otros registros y depende de la gestión municipal.
Estas diferencias en funciones y procesos de actualización son la principal causa de las discrepancias que encontramos.